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LE NOUVEL ARTICLE L.145-34 DU CODE DE COMMERCE
28 JANVIER 2009
Le nouvel article L.145-34 du Code de commerce

Philippe-Hubert BRAULT
Charles-Edouard BRAULT
Avocats à la cour

Jehan-Denis BARBIER
Docteur en Droit
Avocat à la Cour


 

 

  • Domaine d'application du plafonnement
  • Calcul du plafonnement
  • Modification des caractéristiques des locaux
  • Modification de la destination des lieux
  • Modification des obligations des parties
  • Modification des modalités de fixation du prix
  • Modification des facteurs locaux de commercialité
  • Modification des prix pratiqués dans le voisinage
  • Déplafonnement en raison de la durée du bail
      L'ordonnance n°2000-912 du 18 septembre 2000 relative à la partie législative du Code de commerce vient d'abroger l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953, qui régissait, jusqu'à présent, le loyer du bail commercial en renouvellement.

      Le nouveau texte élargit les cas de déplafonnement.

      Nous le reproduisons ci-après, avec un commentaire complet, repris du statut des baux commerciaux industriels et artisanaux édité par la Gazette du Palais, remis à jour au 1er novembre 2000.

      Art. L.145-34 — A moins d'une modification notable des éléments déterminant la valeur locative, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
      En ce cas de renouvellement postérieure à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
      Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans.


      DOMAINE D'APPLICATION DU PLAFONNEMENT
      Le plafonnement ne s'applique pas aux baux des terrains, des locaux monovalents et des bureaux, qui restent régis par les articles 23-7, 23-8 et 23-9 du décret du 30 septembre 1953, qui ne sont pas abrogés.

      ABSENCE D'ORDRE PUBLIC. LIBERTE DES CONVENTIONS
      Le plafonnement n'est pas d'ordre public. Une clause excluant le plafonnement du loyer du bail renouvelé est valable (C. Paris 12 février 1999, Gaz. Pal. 1er juillet 1999, somm., note Barbier), de même que la clause prévoyant la fixation du loyer par un collège d'experts (Cass. 3e civ. 4 mars 1998, Loyers et copr. 1998, n°159 — JCP 1999 éd. E, p.219).

      Inversement, les parties peuvent convenir qu'en cas de renouvellement le loyer sera plafonné (C. Paris 29 juin 1995, Loyers et copr. 1996, n°78 ; Cass. 3e civ. 2 juillet 1997, Gaz. Pal. 1997.2. somm. p.463, note Barbier).

      Lorsque le bail comporte une clause de loyer variable, la fixation du loyer du bail renouvelé échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et n'est régie que par la convention des parties (Cass. 3e civ. 10 mars 1993, Gaz. Pal. 1993.2.313, note Barbier — D. 1994, somm. p.47, note Rozès — JCP 1993, éd. N, II, p.315, note Auque ; Cass. 3e civ. 27 janvier 1999, Gaz. Pal. du 16 février 1999, Flash jurisp. note Barbier — JCP 1999, éd. E, p. 575, note Auque — Administrer mai 1999, p.29, note Barbier). La question a fait l'objet de nombreux débats doctrinaux (Brault, Loyers et copr. juin 1993, chron.8 ; Monéger, D. Aff. 1999, p.220 et JCP 1996, éd. E, I,532 ; Boccara, AJPI 1994, p.278 ; Jacquin, Gaz. Pal. 1994.2. doctr. p.1145).

      ACCORDS AMIABLES
      Le plafonnement ne s'impose qu'en l'absence d'accord des parties (C. Toulouse 8 février 1978, Loyers et copr. 1979, n°27 ; Cass. civ. 24 octobre 1979, Loyers et copr. 1980, n°37 ; C. Paris 4 mars 1981, Loyers et copr.1981, n°189 ; Cass. civ. 11 février 1987, Loyers et copr. 1987, n°136 ; Cass. 3e civ. 19 mai 1993, Gaz. Pal. 1993.2, somm. p.536 — AJPI 1994. 290). Ainsi, une offre d'augmentation de loyer, exprimée par un locataire devant une commission de conciliation, peut valoir renonciation au plafonnement (Cass. 3e civ. 14 mai 1997, Administrer juin 1998, p.33 — Loyers et copr. 1998, n°11, note Ph.H. Brault).

      VALEUR LOCATIVE INFERIEURE AU PLAFOND
      L'article L.145-34 n'exclut pas la règle de l'article L.145-33 lorsque la valeur locative est inférieure au prix plafond. Dans ce cas, le preneur peut demander la fixation du loyer à la valeur locative, c'est-à-dire à un prix inférieur à celui résultant du plafonnement (C. Paris 15 mai 1984, Gaz. Pal. 1984. 2. somm. p.349, note Brault ; TGI Tours 21 novembre 1984, Rev. Loy. 1986.193, note Berthault ; Cass. 3e civ 5 février 192, Administrer juillet 1992 p.28, note Barbier), et même à un prix inférieur à celui payé en fin de bail, le bail renouvelé étant un nouveau bail (Cass.3e civ. 29 octobre 1986, Gaz. Pal. 1987.1.218, note Brault). Une telle fixation à la valeur locative ne doit pas être confondue avec un "déplafonnement", ce terme devant être réservé à une fixation à un prix supérieur au plafond.

      CRITIQUE DU PLAFONNEMENT
      Le système du plafonnement du loyer est critiqué depuis longtemps par la doctrine (Le loyer entre plafond et marché, par Jehan-Denis Barbier, AJDI juin 2000, p.495).

      La Cour de cassation veut favoriser l'élargissement des hypothèses d'exclusion de la règle du plafonnement (Le prix du bail renouvelé : encadrement ou liberté ? par Mme Fossaert-Sabatier, rapport de la Cour de cassation pour 1999).

      La codification du 18 septembre 2000 élargit les cas de déplafonnement.

      On examinera successivement :

      • le calcul du plafonnement,
      • le déplafonnement en raison de la modification d'un élément de la valeur locative,
      • le déplafonnement en raison de la durée du bail.


      I — CALCUL DU PLAFONNEMENT

      A — Décret du 3 juillet 1972
      Sous l'empire du décret du 3 Juillet 1972, le loyer plafonné applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler était égal au produit du loyer initial du bail échu multiplié par un certain coefficient.

      Le coefficient de plafonnement procédait de la moyenne arithmétique de deux paramètres, l'indice INSEE du coût de la construction et d'autre part le "produit de la moyenne de l'indice trimestriel de la production industrielle (hors bâtiment) par celle de l'indice mensuel des prix à la consommation (France entière)". C'était un indice complexe dont les paramètres avaient appelé de nombreuses réserves (Boccara, J.C.P. 1973.I.2521 ; Fau et Debeaurain, Ann. loy. 1972.1197), mais depuis 1976 les coefficients étaient fixés chaque année par une loi dérogeant aux alinéas 2 et 3 de l'ancien art. 23-6.

      B — Loi du 6 janvier 1986
      Cette loi a étendu le système du plafonnement aux baux qui, conclus pour 9 ans, s'étaient néanmoins poursuivis par tacite reconduction pendant au plus trois ans :

      • si le bail renouvelé prenait effet dans les douze mois suivant la date d'expiration contractuelle du bail échu, le loyer demeurait plafonné par application pure et simple du coefficient afférent à l'année d'échéance du bail,
      • si le bail renouvelé prenait effet un an après la date d'expiration contractuelle ou pendant les douze mois consécutifs, le coefficient de l'année d'échéance était alors majoré de 1/9ème ,
      • si le bail renouvelé prenait effet deux ans après la date d'expiration contractuelle du bail échu et pendant les douze mois consécutifs, le coefficient était alors majoré de 2/9èmes,
      Le coefficient à retenir était celui applicable à la date d'échéance contractuelle (TGI Paris 30 juin 1986, Gaz. Pal.1986.2.somm. p. 352, note Brault).

      C — Loi du 5 janvier 1988
      La réforme de 1988 a consisté à remplacer les coefficients de plafonnement par l'indice INSEE du coût de la construction. Actuellement, le loyer plafonné se calcule en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction.

      Pour calculer le loyer-plafond, il faut procéder de la façon suivante :

      • Il faut d'abord rechercher le dernier indice publié à la date du renouvellement. Cet indice sera le multiplicateur. Toutefois, le "dernier indice publié" ne doit être recherché qu'à défaut de "clause contractuelle fixant le trimestre de référence". S'il y a une clause particulière, il convient de prendre l'indice contractuellement prévu (mais il ne semble pas que les trimestres de référence figurant dans des clauses d'indexation doivent s'appliquer lors du renouvellement, quoique la jurisprudence n'ait pas encore statué sur la question).
      • Il convient ensuite de calculer la durée écoulée entre la date de prise d'effet du bail expiré et la date du renouvellement, cette durée devant être calculée en années et en trimestres civils entiers.
      • Il faut ensuite rechercher l'indice du coût de la construction qui servira de diviseur. Pour cela, il faut partir de l'indice multiplicateur, et remonter dans le temps sur une durée identique à celle précédemment calculée.
      • Les deux indices, multiplicateur et diviseur, s'appliquent au loyer initial du bail à renouveler, et il n'y a pas lieu de prendre en compte un loyer éventuellement modifié en cours de bail.
      Trois hypothèses doivent être envisagées.

      1°- Première hypothèse : renouvellement d'un bail de 9 ans à son terme contractuel

      Lorsqu'un congé ou une demande de renouvellement ont été signifiés pour le terme contractuellement prévu d'un bail de 9 ans, le loyer plafonné se calcule en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction, appréciée sur neuf années, à partir du dernier indice connu à la date du renouvellement.

      Exemple : Un bail a été conclu pour neuf années à compter du 1er juillet 1991 moyennant un loyer initial de 100.000 Frs. Le renouvellement intervient au 1er juillet 2000. Le loyer plafond se calculera de la façon suivante :
      • Dernier indice publié à la date du renouvellement (1er juillet 2000) : celui du 4ème trimestre 1999, soit 1065.
      • Durée du bail expiré : 9 ans
      • Indice correspondant 9 ans plus tôt : celui du 4ème trimestre 1990, soit 952.
      • Loyer-plafond :
      100.000 Frs x 1065
      -------------------------- = 111.869 Frs
      952

      Le bailleur doit, dans son congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement, demander un prix qui sera réajusté ultérieurement, puisqu'à la date de signification des actes, l'indice supérieur applicable n'est pas encore connu.
      2°- Deuxième hypothèse : renouvellement d'un bail de neuf ans après tacite reconduction

      A défaut de congé ou de demande de renouvellement, un bail conclu pour 9 années se poursuit au-delà de son terme contractuel par tacite reconduction, jusqu'à ce qu'un congé ou une demande de renouvellement soient signifiés.

      On verra ci-après que le plafonnement n'est pas applicable si, par l'effet de la tacite reconduction, la durée totale excède 12 ans. Si le bail n'excède pas 12 ans, le loyer sera plafonné conformément aux modalités prévues à l'alinéa 2 de l'art. 23-6. La variation de l'indice INSEE du coût de la construction doit s'apprécier à partir du dernier indice publié à la date du renouvellement, sur "une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif".

      Exemple : Un bail a été conclu pou neuf années à compter du 1er juillet 1990, moyennant un loyer initial de 100.000 Frs. A défaut de congé, il s'est poursuivi par tacite reconduction jusqu'à ce que le locataire forme une demande de renouvellement le 20 mars 2000, prenant effet le 1er avril 2000. Le loyer-plafond du bail renouvelé au 1er avril 2000 se calculera de la façon suivante :

      • Dernier indice publié à la date du renouvellement (1er avril 2000) : celui du 3ème trimestre 1999, soit 1080
      • Durée du bail expiré : 10 ans et 1 trimestre
      • Indice correspondant 10 ans et 1 trimestre plus tôt : celui du 2ème trimestre 1989, soit 924
      • loyer-plafond :
      100.000 Frs x 1080
      ----------------------------- = 116.883 Frs
      924
      3°- Troisième hypothèse : renouvellement d'un bail de neuf ans après repentir

      Lorsque le bailleur exerce son droit de repentir conformément à l'art. L.145-58, le renouvellement prend effet à la date du repentir. Or, le bail expiré a pris fin irrévocablement par l'effet du congé ou de la demande de renouvellement précédemment notifiés. La période intermédiaire entre l'expiration du bail et la date du repentir n'est pas une période de tacite reconduction et ne constitue pas, par elle-même, un motif de déplafonnement (Cass. 3e civ. 18 décembre 1985, Gaz. Pal. 1986.2.428 ; voir infra, le déplafonnement en raison de la durée du bail).

      Lorsque le loyer du bail renouvelé après repentir doit être plafonné, il convient de faire application des dispositions de l'alinéa 2 de l'art. L.145-34, puisqu'il s'agit d'un renouvellement postérieur "à la date initialement prévue d'expiration du bail", comme le dit clairement le nouveau texte (le texte de l'article 23-6 visait de façon moins précise le renouvellement "postérieur à la date d'expiration du bail échu").

      La variation des indices doit s'apprécier sur une durée égale à celle qui s'est écoulée entre le point de départ du bal expiré et la date du repentir.

      Exemple : Un bail a été conclu pou neuf années à compter du 1er janvier 1987, moyennant un loyer initial de 100.000 Frs. Un congé, comportant refus de renouvellement du bail, a été signifié pour le 31 décembre 1995, date d'expiration contractuelle du bail. Le 3 avril 2000, le bailleur exerce son droit de repentir. Le loyer-plafond du bail renouvelé au 3 avril 2000 se calculera de la façon suivante :
      • Dernier indice publié à la date du renouvellement (3 avril 2000) : celui du 3e trimestre 1999, 1080
      • Durée écoulée depuis le point de départ du bail jusqu'à la date du repentir : 13 ans et 1 trimestre
      • Indice correspondant 13 ans et 1 trimestre plus tôt : celui du 2e trimestre 1985, soit 834
      • Loyer-plafond :
      100.000 Frs x 1080
      ----------------------------- = 129.496 Frs
      834
      4°- Loyer de base
      Le loyer auquel doit être appliqué le taux de variation des indices est celui en vigueur à la prise d'effet du bail échu.

      Si un pas-de-porte a été versé par le preneur, il convient de le qualifier. Le pas-de-porte aura soit la nature d'un complément de loyer ; soit la nature d'une indemnité compensatrice des avantages de la propriété commerciale ; soit enfin une nature mixte, à la foi indemnitaire et complémentaire du loyer. Dans ce dernier cas, le loyer pourra être déplafonné (C. Paris 24 février 1978, Gaz. Pal. 1978.1.321 ; C. Paris 18 octobre 1979, Gaz. Pal. 1980.1. somm. p. 77, note Brault ; C. Paris 4 mai 1995 Gaz. Pal. 1995.2.somm. p.629, note Brault ; v. infra). Si le pas-de-porte doit être qualifié, dans la commune intention des parties, d'indemnité, il ne devrait pas avoir d'incidence, ni sur le calcul du plafond, ni sur le déplafonnement (voir infra et art. 23-3). Mais s'il constitue un complément de loyer, il convient de l'ajouter à concurrence d'1/9ème au loyer d'origine (Cass. civ. 6 juillet 1976, Loyers et copr. 1976, n°274 ; Cass. civ. 12 octobre 1976, Gaz. Pal. 1976.2, somm. p. 283 ; Cass. civ. 11 juillet 1978, Loyers et copr. 1979, n° 52, Cass. Civ. 23 janvier 1980, Gaz. Pal. 1980.2, somm. p. 318, Cass. Civ. 12 février 1980, Loyers et copr. 1980, n°240, C. Paris 29 février 1980, Loyers et copr. 1980, n°204).

      Lorsque le loyer a été conventionnellement réduit ou majoré en cours de bail, faut-il reconstituer le loyer initial ? En présence d'un loyer majoré en cours de bail, la Cour de Paris a parfois modulé l'application du coefficient de plafonnement ou des indices, prorata temporis, sur les deux loyers successifs (C. Paris 29 janvier 1986, Loyers et copr. 1986 n°206, C. Paris 29 avril 1986, Loyers et copr. 1986, n° 296 ; C. Paris 24 mai 1991, Loyers et copr. 1991, n°388). Cette jurisprudence appelle des réserves, puisqu'aux termes de l'article 23-6, la variation des indices doit s'apprécier "depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré", le texte ne permettant pas de prendre en compte un loyer intermédiaire. En fait, il s'agit plutôt de savoir si le loyer doit être plafonné ou déplafonné. Une augmentation de loyer en cours de bail n'empêche pas le déplafonnement (Cass. 3e civ. 24 février 1988, Gaz. Pal. 1988. 2.798, note Barbier ; Puygauthier, JCP 1998, éd.E, p.1632). En principe, une majoration de loyer ne peut avoir d'effet que pour la durée du bail, et devient caduque à son expiration (C. Paris 19 janvier 1988, D. 1988, IR 46), mais, selon les circonstances, on peut aussi considérer qu'en acceptant une majoration de loyer, le locataire a renoncé au plafonnement (v. C. Paris 9 septembre 1994, Loyers et copro.1994, n°481, note Brault — AJPI 1995. 487, note Boccara ; C. Versailles 18 mai 1995, Gaz. Pal. 1996.1. somm.p.127 — v. aussi étude Barbier, Administrer février 1993 p.13 et note sous Cass. 3e civ 16 décembre 1997, Gaz. Pal. 1998.2, somm. p.621, note Barbier).

      Lorsqu'une franchise de loyer a été consentie au preneur, le plafonnement doit se calculer sur la base du loyer plein, sans tenir compte de la réduction (Cass. 3e civ. 18 mai 1978, Rev. loy. 1978, p.386, note J.V.).


      II — DEPLAFONNEMENT EN RAISON DE LA MODIFICATION D'UN ELEMENT DE LA VALEUR LOCATIVE
      Le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné en cas de "modification notable des éléments déterminant la valeur locative". Avant le texte issu de la codification, le déplafonnement ne pouvait intervenir qu'en cas de modification d'un des éléments énumérés aux articles 23-1 à 23-4 du décret du 30 septembre 1953. La modification des prix pratiqués dans le voisinage, visée à l'article 23-5 du décret, ne constituait pas un motif de déplafonnement (Cass. 3e civ. 29 avril 1986, Rev. loy. 1986, p.265).

      Désormais, le texte vise toute modification notable "des éléments déterminant la valeur locative". La généralité de l'expression renvoie donc à tous les éléments définis aux articles 23-1 à 23-5 inclus du décret du 30 septembre 1953. On rappellera qu'en l'état, les articles 23-1 à 23-5 ne sont pas abrogés. Ce sont donc tous les éléments énumérés dans ces articles qui doivent être examinés, en attendant leur codification dans la partie réglementaire du Code de commerce, par décret en conseil d'état.

      L'art. L.145-34 n'exige pas la modification de tous les éléments qu'il énumère. La modification notable d'un seul d'entre eux suffit pour écarter le plafonnement (Cass. civ. 13 février 1979, Gaz. Pal. 1979.1.somm. p.207 ; Cass. civ. 9 juillet 1979, Gaz. Pal. 1979.2.somm. p. 480). Mais l'addition de plusieurs modifications, éventuellement secondaires, peut constituer la modification notable justifiant le déplafonnement (Cass. 3e civ. 2 décembre 1998, Gaz. Pal. 30 mars 1999, note Barbier).

      La modification invoquée doit être notable, c'est-à-dire suffisamment importante (Cass. civ. 13 novembre 1979, Loyers et copr. 1980, n°78), ce caractère relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond, qui peuvent retenir des éléments joints (Cass. 3e civ.
      2 décembre 1998, Gaz. Pal. 30 mars 1999).

      La modification susceptible d'entraîner un déplafonnement ne doit pas nécessairement être favorable au locataire, l'art. L.145-34 exigeant seulement qu'elle soit notable. Une modification défavorable peut entraîner le déplafonnement (Cass. 3e civ. 13 juillet 1999, Gaz. Pal 18 septembre 1999 ; contra : Cass. 3e civ. 16 juillet 1986, Gaz. Pal. 1987.1.17, notes Barbier).
      Une modification notable peut être invoquée comme motif de déplafonnement lors du renouvellement du bail, même si elle déjà été prise en compte à l'occasion d'une révision antérieure du loyer (Cass. 3e civ. 11 décembre 1979, Loyers et copr. 1980, n°123), et même si elle a déjà donné lieu en contrepartie à une majoration du loyer en cours de bail (Cass. 3e civ. 24 février 1988, Gaz. Pal. 1988.2.798, note Barbier).

      Une modification irrégulière, c'est-à-dire une infraction, pourrait justifier le déplafonnement (C. Paris 4 mars 1980, Loyers et copr. 1980, n°202 ; C. Paris 1er juin 1990, Gaz. Pal. 1990.2.somm. p.590, note Brault ; C. Paris 29 juin 1993, Gaz. Pal. 1993.2. somm. p.587, note Barbier ; Cass. 3e civ. 19 juillet 1995, Administrer décembre 1995 p.62, note Boccara), mais les juges doivent caractériser cette modification notable (Cass. 3e civ. 8 janvier 1997, Gaz. Pal. 1997.1.211 — JCP 1997, éd. E, panor. p.169 — D. Aff. 1997.240 — obs. Derruppé, Rev. dr. imm. 1997, p 305 — Chron. Brault, Loyers et copr. juin 1997).

      La modification doit être intervenue au cours du bail échu (Cass. 3e civ. 14 octobre 1992, Gaz. Pal. 1993.1.134 note Brault ; Cass. 3e civ. 8 janvier 1997, Gaz. Pal. 1997.1.209, note Barbier), éventuellement en cours de tacite reconduction (C. Paris 24 octobre 1980, Loyers 1980, n°430), au plus tard au moment de la prise d'effet du nouveau bail (Cass 3e civ. 21 décembre 1976, Bull. Cass. 1976.3.359) et non postérieurement (C. Angers 14 février 1980, D. 1980, IR 325), car la valeur locative doit s'apprécier à la date du renouvellement (Cass. 3e civ. 4 février 1997, Administrer juin 1997, p. 27, note Barbier). Une modification survenue entre la date d'expiration du bail et la date du repentir peut justifier le déplafonnement, puisqu'elle n'est pas postérieure à la prise d'effet du bail à renouveler (Cass. 3e civ. 11 décembre 1996, Gaz. Pal. 1997.1.208, note Barbier — JCP 1997, éd. E, panor. p.86, obs. Lévy — D. 1997.153, concl.Weber — obs. Derruppé, Rev. dr. imm.1997, p. 304 ; C. Paris 18 septembre 1998, D. Aff. 1998, p.1631).

      A — Modification des caractéristiques des locaux et améliorations (art.23-1 et art. 23-3 al.2 du décret du 30 septembre 1953).
      Les articles 23-1 et 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ne sont pas abrogés.

      Le loyer pourra être déplafonné en cas de modification notable des éléments définis à l'article 23-1 du décret du décret du 30 septembre 1953..

      1°- Travaux financés par le bailleur

      Le déplafonnement peut résulter de travaux de rénovation exécutés dans l'immeuble par le bailleur (C. Paris 19 décembre 1979, AJPI 1980.484), de travaux d'embellissement et de transformation des parties communes (Cass. 3e civ. 9 octobre 1996, Gaz. Pal. 1997.2, panor. p.180 — Bull. Cass. 1996.3. n° 208 ; C. Paris 4 juin 1981, Loyers 1981, n°304), même s'ils n'affectent que l'esthétique de l'immeuble (Cass. 3e civ. 19 mars 1997, Loyers et copr. 1997, n°313), de l'édification d'un ascenseur améliorant l'accès des locaux en étage (C. Paris 30 novembre 1989, D. 1990 I.R. 9), de la rénovation d'un passage cocher valorisant une vitrine (C. Paris 29 mai 1981, D. 1981.I.R.393), de la reconstruction d'une salle de restaurant (C. Paris 3 novembre 1992, Loyers et copr. 1993, n°65), d'un ravalement dépassant un simple entretien (Cass. civ. 22 février 1978, Gaz. Pal. 1978.1. somm. p.164 — Rev. loy.1978. 259 ; voir aussi : C. Paris 6 novembre 1974, Gaz. Pal. 1975.1.3, note Brault ; C. Lyon 14 mai 1975, Gaz. Pal. 1975.2.569, note Brault ; Cass. civ. 30 juin 1976, D. 1976 I.R. 285 — Rev. loy. 1977.35 ; Cass. civ. 30 novembre 1982, Gaz. Pal. 1983.1. somm. p.111 ; C. Paris 12 juillet 1984, D. 1984 I.R.401 — AJPI 1985. 75), de la construction d'une dalle en béton (Cass. 3e civ. 5 octobre 1999, Administrer janvier 2000, p.22, note Barbier).

      Mais le déplafonnement ne peut pas résulter de travaux que le bailleur a l'obligation de réaliser tels des travaux d'entretien du gros-œuvre, imposés par des dégradations, dont la charge lui incombe normalement (C. Versailles 21 octobre 1983, Gaz. Pal. 1984.2, somm. p.349 ; C. Paris 26 juin 1990, Gaz. Pal. 1990.2. somm. p. 588, note Brault), ou des travaux de mise en conformité nécessaires à l'adaptation des locaux à leur destination (Cass. civ. 31 octobre 1989, Gaz. Pal. 1990.1. panor. p.4 — D. 1990, somm. p.254, note Rozès ; Cass; civ. 3 avril 1996, Loyers et copr. 1996, n°312) qui ne sont pas de simples améliorations (Cass. 3e civ. 30 juin 1999, D. Aff. 1999, p.1278).

      Le loyer peut également être déplafonné lorsque le bailleur a participé financièrement a des travaux d'amélioration réalisés par le locataire (v. art. 23-3 alinéa 2). Il en est ainsi si le loyer a été fixé à un taux inférieur à la valeur locative pour compenser les travaux d'amélioration qui devaient être entrepris par le preneur (TGI Paris 10 avril 1975, AJPI 1975.734 ; Cass. civ. 3 mai 1978, Gaz. Pal. 1978.1, somm. p. 13 — AJPI 1978. 732 ; pour un hôtel : C. Paris 5 décembre 1997, Loyers et copr. 1998, n°100). La participation du bailleur doit être notable pour justifier, à elle-seule, le déplafonnement (Cass; 3e civ. 6 octobre 1981, D. 1981.I.R. 459 ; C. Paris 16 mars 1995, Administrer décembre 1995, p.63, note Boccara).
      2°- Travaux financés par le locataire dans les lieux loués.

      En principe, lorsque le locataire réalise dans les lieux loués des travaux, il s'agit d'améliorations, et le bailleur ne peut pas s'en prévaloir, ni comme motif de déplafonnement, ni comme élément d'appréciation de la valeur locative, s'il n'en a pas assumé la charge (v. art. 23-3).

      Ainsi le loyer doit rester plafonné, lors du premier renouvellement suivant l'exécution des travaux, lorsque le locataire a créé une mezzanine dans un salon de coiffure et aménagé une salle de soins au sous-sol (Cass. 3e civ. 30 octobre 1990, Gaz. Pal. 1991.1.307, note Barbier), lorsqu'il a réuni des locaux par suppression de cloisons, couvert une cour intérieure et édifié deux pièces dans cette cour, bien que ces modifications et constructions aient entraîné une augmentation de la surface louée (Cass. 3e civ. 4 décembre 1991, Bull. cass. 1991, n°302, p. 178), ou lorsqu'il a créé une nouvelle salle de restaurant, transformé un local d'habitation du premier étage en local commercial annexe, et agrandi une cuisine, les caractéristiques du local étant modifiées par accroissement de la surface commerciale (Cass. 3e civ. 28 mai 1997, Bull. cass. 1997, n°120 p. 80 — Gaz. Pal. 1998.1.200, note Barbier ; dans le même sens : Cass. 3e civ. 16 juin 1981, Loyers 1981 n°448 ; C. Paris 30 janvier 1990, Loyers et copr. 1990 n°179 ; C. Paris 26 janvier 1993, Loyers et copr. 1993 n°359).

      Cependant, dans la mesure où les travaux d'amélioration font accession à la propriété, le bailleur pourra les invoquer comme motif de déplafonnement du loyer à l'occasion du second renouvellement du bail suivant l'exécution des travaux (Cass.3e civ. 26 novembre 1985, Gaz. Pal. 1986.1.114, note Brault ; Cass. 3e civ. 28 juin 1989, Gaz. Pal. 1989.2.panor. p. 144 ; Cass. 3e civ. 30 mai 1990, Gaz. Pal. 1991.1.307 ; Cass. 3e civ. 15 mai 1991, Administrer novembre 1991 p.79 ; Cass. 3e civ. 4 octobre 1994, Administrer mars 1995 p.28 ; Cass. 3e civ. 30 novembre 1994, Administrer juin 1995 p.17, notes Barbier).
      Il ne faut pas que les améliorations aient déjà été prises en compte lors du premier renouvellement du bail (C. Paris 6 novembre 1981, Loyers 1982, n°39), mais le fait que le loyer ait été fixé à la valeur locative lors du premier renouvellement ne signifie pas nécessairement que les améliorations ont été prises en compte à ce moment-là (C. Paris. 7 novembre 1996, Administrer janvier 1997, p.28, note Boccara ; Cass. 3e civ. 4 mars 1998, D. Aff. 1998, p.616 — JCP 1998, éd. E, panor. p.679).

      L'accession des améliorations ne permet pas un déplafonnement lors du troisième renouvellement (Cass. 3e civ. 22 mars 1995, Administrer août-septembre 1995, p.19, note Barbier).

      Il faut distinguer l'accession stipulée "en fin de bail" (Cass. 3e civ. 26 novembre 1985, Gaz. Pal. 1986.1.114, note Brault) de celle stipulée "à la sortie des lieux" ou "en fin de jouissance" qui ne pourra jouer qu'au départ du locataire, et ne pourra donc être utilement invoquée par le bailleur à l'occasion d'un renouvellement (Cass.3e civ. 22 juin 1988, Reboul c. Sté Girel).

      Traditionnellement, la jurisprudence décide que les dispositions des articles 23-1 et 23-3 alinéa 2 doivent se conjuguer, le preneur pouvant ainsi éviter le déplafonnement, lors du premier renouvellement, en invoquant l'article 23-3 alinéa 2, même lorsque les travaux ont modifié les caractéristiques des lieux loués au sens de l'article 23-1 (Paris 30 janvier 1990, Loyers et copr. 1990, n°179 ; Paris 26 janvier 1993, Loyers et copr. 1993 n°359).

      Toutefois, la doctrine s'interroge sur l'articulation des deux textes (v. Baudouin, Administrer août-septembre 1994 p.9 ; Jacquin, Gaz. Pal. 1996.2. doctr. p.551 ; Riglet, RJDA 12/95, p.1019 ; Sainturat, AJDI 1999, p.1198). Certaines décisions ont exclu certains travaux du régime des améliorations, pour admettre un déplafonnement lors du premier renouvellement ou au contraire l'exclure lors du second. Ainsi, un changement de configuration affectant la superficie et l'infrastructure de l'immeuble ne peut être assimilée à une amélioration (C. Paris 29 avril 1981, Loyers 1981, n°276 ; C. Paris 20 février 1998, D. Aff. 1998, p.792, à rapprocher de Cass. civ. 20 juin 1989, Gaz. Pal. 1989.2.panor. p.144). La suppression de deux cloisons entre deux boutiques louées n'est pas une amélioration et justifie le déplafonnement lors du premier renouvellement (Cass. 3e civ. 4 novembre 1998, JCP 1999, éd. E, p.915, note Brault ; C. Paris 6 avril 1990, D. 1990, I.R.124 ; C. Paris 13 octobre 1994, Loyers et copr. 1995, n°167, note Mutelet) et non lors du second renouvellement (Cass.3e civ. 4 novembre 1998, Loyers et copr. 1999, n°99, note Ph.H.B). Une augmentation importante de la surface affectée à la vente, et un changement d'affectation, n'étant pas la conséquence de travaux, mais pouvant être réalisés au moyen d'une simple réfection des lieux, peuvent permettre le déplafonnement lors du premier renouvellement, et échappent au régime des améliorations (Cass. 3e civ. 26 novembre 1997, Gaz. Pal. 1998.1. 200, note Barbier), de même qu'un simple déplacement de cloison augmentant la surface de vente (C. Paris 14 mai 1996, Loyers et copr. 1996, n°399, note Ph.H.Brault).
      La Cour de cassation demande aux juges du fond de qualifier les travaux et de dire s'ils relèvent de l'art. 23-1 ou de l'art. 23-3 (Cass. 3e civ. 16 juin 1999, Administrer octobre 1999, p.33 ; Cass. 3e civ. 24 novembre 1999, arrêt n°1755 D ; sur la question, voir l'étude de Mme Fossaert-Sabatier dans le rapport de la Cour de cassation pour 1999).

      Mais des travaux de mise en conformité des locaux avec leur destination ne peuvent pas justifier un déplafonnement (Cass. 3e civ. 30 juin 1999, D. Aff. 1999 p.1278 ; Cass. 3e civ. 3 avril 1996, Loyers et copr. 1996, n°312 ; Cass. 3e civ. 31 octobre 1989, D. 1990, somm. p.254, note Rozès ; v. Brault, Loyers et copr. juillet 1996, chron.10).
      3°- Modification de l'assiette du bail

      Le déplafonnement peut résulter d'une modification de l'assiette du bail, par adjonction de locaux. Ainsi, lorsqu'un bureau supplémentaire a été mis à la disposition du locataire (Cass. 3e civ. 20 décembre 1980, Gaz. Pal. 1981. 1, panor. p.122), en cas d'adjonction de trois caves (Paris 25 avril 1977, AJPI décembre 1977, p.953 ; C. Paris 7 janvier 1992, Loyer et copr. 1992, n°176), ou même simplement d'un couloir de caves permettant une restructuration du sous-sol (Paris 27 avril 1977, AJPI 1978 p.551, note Viatte), en cas d'adjonction d'un local de 15 m_ au sous-sol (C. Paris, 16ème Ch. B, 13 février 1998, Auttissier c. Sté Vieille Maison de France) ou d'une réserve (Cass. 3e civ. 22 janvier 1992, Rev loy. 1992.208, note J.C.B), d'adjonction d'une courette et d'aménagement d'une cuisine dans une pièce d'un local faisant antérieurement l'objet d'un bail distinct (Cass. 3e civ. 21 octobre 1980, Gaz. Pal. 1981.1. panor. p.33 — D. 1981.IR 163), d'une cave en sous-sol et d'une pièce d'habitation au premier étage (Cass. 3e civ. 25 avril 1990, arrêt n°743 D), ou en cas d'adjonction d'un appartement de deux pièces, même si le loyer a alors été révisé (C. Paris. 3 octobre 1991, Administrer février 1992 p.58 ; Cass. 3e civ. 14 mai 1997, Administrer août-septembre 1997 p.31, note Barbier — JCP 1997, éd. E, panor. p.825, note Lévy — Gaz. Pal. 1997.2. panor. p.339 ; C. Paris 10 février 1999, JCP 1999, éd. E, panor. p.1367).

      La construction, par le locataire, d'un ascenseur privatif dans une partie de l'immeuble non comprise dans la location entraîne le déplafonnement (Cass. 3e civ. 4 mars 1992, Rev. loy. 1992.242).

      L'adjonction de deux pièces en cours de bail justifie le déplafonnement, même si elle a donné lieu à une contrepartie financière (Cass. 3e civ. 14 mai 1997, Gaz. Pal. 1997.2. Panor. p.339 — Bull. Cass. 1997.3. n°102). Mais si l'extension était prévue dès l'origine, dans le bail, elle ne peut constituer un motif de déplafonnement (Cass. 3e civ.13 mai 1997, Administrer, novembre 1997 p. 61, note Boccara ; v. toutefois Cass. 3e civ. 4 mars 1992, Rev. loy. 1992.242). L'adjonction d'une terrasse couverte sur le terrain du bailleur ne peut pas justifier le déplafonnement, si cette extension est intervenue antérieurement au bail à renouveler (C. Paris 18 février 1998, Loyers et copr. 1999, n°97, note Ph.H. B).
      Le caractère notable de la modification ne doit pas s'apprécier par rapport à l'importance des surfaces ajoutées, mais par rapport à l'intérêt que présente cette adjonction qui, même minime, peut justifier le déplafonnement (C.Paris 25 mars 1998, Loyers et copr. 1999, n°300).
      Lorsque les parties ont convenu d'une réduction des surfaces louées, en cours de bail, la Cour de cassation avait jugé que cette modification ne pouvait justifier un déplafonnement, dès lors qu'elle constituait une restriction dans le droit de jouissance du locataire (Cass. 3e civ.
      16 juillet 1986, Gaz. Pal. 1987.1.17, note Barbier ; dans le même sens : C. Paris 29 mars 1990, Administrer septembre 1990 p.56 ; C. Paris 24 mai 1991, Loyers et copr. 1991, n°388 ; C. Paris 26 mai 1994, Loyers et copr. 1994 n°344). Cette jurisprudence paraît avoir été remise en cause par un arrêt du 13 juillet 1999 (Cass. 3e civ. 13 juillet 1999, Gaz. Pal. 18 septembre 1999, note Barbier). Il a été jugé qu'une réduction de l'assiette du bail, suite à la restitution d'une chambre au 5ème étage, pouvait justifier un déplafonnement (C. Paris 22 octobre 1992, Loyers et copr. 1993, n°186), comme la restitution d'une remise sur cour et de deux appartements au 1er et au 2ème étage (TGI Paris, 18ème Ch. 2ème section, 22 novembre 1996, Cogifrance c. Groupe André) ou une réduction de surface permettant d'individualiser trois baux en créant des accès indépendants (C. Paris, 16ème Ch.B, 17 septembre 1999, Saiag c. Paquignon).
      Si, par suite d'une cession partielle, le bail ne subsiste qu'avec un autre objet et un autre prix, le plafonnement est exclu (Cass. 3e civ. 20 juin 1989, Gaz. Pal. 1989.2. panor. p. 144) de même en cas de changement de configuration affectant la superficie et l'infrastructure de l'immeuble (C. Paris 29 avril 1981, Loyers 1981, n°276) ou en cas de démolition et de reconstruction (C. Paris 20 février 1998, D. Aff. 1998, p.792). Le regroupement en un bail unique de deux baux jusque là distincts justifie le déplafonnement, même si cette modification avait déjà été prise en compte pour la fixation du prix révisé (Cass. 3e civ. 11 décembre 1979, D. 1980.IR. 204).
      Lorsque des travaux sont financés par le locataire seul, le déplafonnement est néanmoins justifié s'il y a extension de l'assiette même du bail (Cass. 3e civ. 19 décembre 1990, Administrer mai 1991, p. 37, note Barbier), mais non si l'extension des surfaces commerciales ne porte que sur des surfaces intérieures car il ne s'agit pas alors d'une extension d'assiette, mais d'améliorations (Cass. 3e civ. 30 octobre 1990, Gaz. Pal. 1991.1.307, note Barbier ; C. Paris 30 janvier 1990, Loyers et copr. 1990, n°179 ; C. Paris 26 janvier 1993, Loyers et copr. 1993, n°359 ; Cass. 3e civ. 28 mai 1997, Gaz. Pal. 1998.1.200, note Barbier — JCP 1997, éd. E, panor. p.783, note Lévy).
      4°- Location par bail distinct

      Le déplafonnement peut résulter de l'adjonction de locaux annexes, loués par un bail distinct (Cass. 3e civ. 2 décembre 1992, Gaz. Pal. 1993.2.309, note Barbier — D. 1994, somm. p.48, note Rozès ; v. toutefois contra : Cass. 3e civ. 21 décembre 1993, Administrer mai 1994, p. 24 note Barbier).
      5°- Terrasse

      La création d'une terrasse sur le domaine public, pour un café-restaurant, peut-elle constituer un motif de déplafonnement ? la jurisprudence paraît hésitante. Le déplafonnement a été admis pour une terrasse couverte pourvue d'une installation de chauffage central (C. Paris 29 octobre 1991, D. 1992, IR.29 — obs. Monéger, JCP 1992 éd. E.I, 149, n°46-3 ; C. Paris 7 mars 1985, Loyers 1985, n°262). Mais la jurisprudence dominante paraît exclure ce motif de déplafonnement puisque, d'une part, la modification ne porte pas sur les lieux loués eux-mêmes et que, d'autre part, les terrasses sont précaires (C. Paris 12 décembre 1995, Administrer juin 1997 p.30 ; C. Paris 16 janvier 1996, Loyers et copr. 1996 n°124 ; C. Paris 4 février 1997, Administrer juin 1997 p. 31 ; C. Paris, 16ème Ch. A, 3 décembre 1997, Séror c. Sté Irène ; Cass. 3e civ. 4 février 1998, Rev. loy 1999, p.337, note Rémy ; v. aussi note Brault, sous C. Paris 18 février 1998, Loyers et copr. 1999, n°97).
      6°- Changement d'affectation

      Un changement d'affectation ne nécessitant pas de travaux particuliers, peut justifier un déplafonnement (C. 3e civ. 26 novembre 1997, Gaz. Pal. 1998.1.200, note Barbier — Administrer mars 1998, p.28, note Boccara), de même qu'une modification des surfaces respectivement affectées aux diverses activités du preneur (C. Paris 8 décembre 1988, Loyers 1989, n°238), la transformation d'une réserve en magasin (C. Paris 21 mai 1981, Loyers 1981, n°403) ou la transformation d'une salle de séjour en salle de jeux pour un café (C. Paris 13 juin 1997, Loyers et copr. 1999, n°11). Il en va de même lorsque des locaux d'habitation ont été affectés à usage commercial (C. Paris 11 juillet 1974, Gaz. Pal. 1974.2.838, note Legrand).

      B — Modification de la destination des lieux (art.23-2 du décret du 30 septembre 1953)
      L'article 23-2 du décret du 30 septembre 1953 n'est pas abrogé.

      Une modification contractuelle ou judiciaire des activités autorisées par le bail peut entraîner le déplafonnement, qu'il s'agisse de l'adjonction de nouvelles activités (C. Paris 20 novembre 1980, D. 1981, IR, 248 ; C. Paris 3 avril 1992, Gaz. Pal.1992.2, somm.p.394), telle l'adjonction d'une activité de PMU à un café-bar (C. Paris 13 juin 1997, Loyers et copr. 1999, n°11), l'extension du commerce de vêtements à tous produits manufacturés (C. Paris 27 mars 1997, Loyers et copr. 1997, n°264), ou de la substitution d'un nouveau commerce à l'ancien (Cass. 3e civ.15 mai 1979, Gaz. Pal. 1979.2.somm. p.39 — Rev. loy. 1979. 517, note Viatte), ainsi en cas de transformation d'un commerce de lingerie-bonneterie en commerce d'électro-ménager (Cass. 3e civ. 3 Juin 1992, Administrer juin 1993, p.22, note Barbier — Gaz. Pal. 1993.1, panor. p.34 — Bull. Cass. 1992.3, n°183, p.114), ou de remplacement d'une bijouterie par un commerce de prêt-à-porter (C. Paris 2 novembre 1993, Gaz. Pal. 1994.1. somm. p.177, note Barbier ; C. Paris 16 avril 1992, Gaz. Pal. 1992.2. somm. 395).
      Le locataire ayant le droit de céder son bail pour un autre commerce, il y a lieu à déplafonnement dès lors que le cessionnaire exerce une activité différente de celle prévue au bail (Cass. 3e civ. 10 janvier 1996, Rev. loy. 1996, p.136, note Rémy et Pialoux).
      Cependant, un changement de destination ne constitue pas, par lui-même, une modification notable : les juges doivent caractériser la modification notable (C. 3e civ. 3 mars 1981, Gaz. Pal. 1981.2.panor.p.226 — Bull. Cass. 1981.3.n°43, p.33 ; Cass. 3e civ. 8 janvier 1997, Loyers et copr. 1997, n°175 — Rev. dr. imm. 1997, p.305). A cet égard, il a été jugé que, pour être notable, la nouvelle activité devait améliorer la commercialité du fonds (C. Paris.12 juillet 1978, Gaz. Pal. 1979.1.50 ; C. Paris 5 juillet 1978, Gaz. Pal. 1978.2.572, note de Belot).
      La modification notable de la destination des lieux entraîne le déplafonnement, même si elle s'est accompagnée d'une majoration de loyer (Cass. 3e civ. 24 février 1988, Gaz. Pal. 1988.2.798, note Barbier ; C. Paris 3 février 1988, Gaz. Pal. 1988.2. somm. p. 303, note Brault ; C. Paris 2 novembre 1993, Gaz. Pal. 1994.1. somm. p. 177 ; C. Paris 31 octobre 1995, Administrer février 1996, p. 34, note Boccara, Cass. 3e civ. 16 décembre 1997, Gaz. Pal. 3 novembre 1998, somm., note Barbier — Administrer avril 1998, p. 37, note Boccara — Rev. dr. imm. 1998 p.309), ou d'une indemnité (Cass. 3e civ. 16 juillet 1997, Administrer octobre 1997, p.44, note Boccara).
      Lorsque le preneur a modifié irrégulièrement la destination des lieux, le bailleur peut entériner la situation et s'en prévaloir comme motif de déplafonnement, dès lors que la modification est notable (C. Paris. 4 mars 1980, Loyers 1980, n°202 ; C. Paris 1er juin 1990, Gaz. Pal. 1990.2.somm. p.590, note Brault ; C. Paris, 29 juin 1993, Gaz. Pal. 1993.1. somm. p.587, note Barbier ; Cass. 3e civ. 19 juillet 1995, Administrer décembre 1995, p.62, note Boccara ; Cass. 3e civ. 26 novembre 1997, obs. Derruppé, Rev. dr. imm. 1998 p.147 ; C. Paris 4 décembre 1998, Loyers et copr. 1999, n°95), mais les juges doivent caractériser la modification notable (Cass. 3e civ. 8 janvier 1997, Loyers et copr. 1997, n°175 — Rev. dr. imm. 1997 p.305).
      Mais le développement du commerce dans le respect de la destination des lieux, telle que prévue au bail, ne constitue pas une modification d'un élément de la valeur locative (Cass. 3è civ. 12 octobre 1988, Rev. loy. 1989 p.341). Ainsi, lorsque le bail permet tous commerces, ce motif de déplafonnement ne peut pas, par définition, être retenu (C. Paris 9 septembre 1994, Loyers et copr. 1994, n°481).

      C — Modification des obligations des parties et des charges (art.23-3 al.1er et 3 du décret du 30 septembre 1953)
      L'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 n'est pas abrogé.

      Le loyer peut être déplafonné lorsque les obligations respectives des parties ont été modifiées en cours de bail.
      Tel sera le cas lorsqu'une autorisation d'exploiter en location-gérance a été donnée en cours de bail (C. Paris 30 avril 1987, D. 1987.IR.139), ou une autorisation de sous-louer (Cass. 3e civ. 16 décembre 1992, Société Générale Discount Alimentaire c. Bourrichon ; contra : C. Versailles 21 octobre 1983, Gaz. Pal. 1984.2, somm. p.349). Il a également été jugé qu'une augmentation amiable du loyer en cours de bail pouvait être qualifiée de modification des obligations des parties et justifier un déplafonnement (Jurisprudence discutable : C. Paris 9 septembre 1994, Loyers et copr. 1994, n°481, note Brault — AJPI 1995.487, note Boccara, v. supra, le loyer de base). Une augmentation des charges légales pesant sur le bailleur peut également justifier un déplafonnement, tel le triplement de l'impôt foncier (Cass. 3e civ. 13 juillet 1999, Administrer décembre 1999, p.29 ; note Barbier ; C. Montpellier 28 mai 1997, Loyers et copr. 1998, n°99 — Administrer juin 1998 p.35, note Boccara).
      Mais il n'y a pas de tenir compte de l'annulation d'une clause d'échelle mobile qui est censée n'avoir jamais existé (Cass. 3e civ. 21 novembre 1979, Gaz. Pal. 1980.1, panor. p.122 — D. 1980.IR. 189), pas plus que d'une autorisation donnée par le propriétaire au locataire de céder son bail à un successeur dans son commerce, ce droit résultant de la loi (C. Paris. 12 juillet 1978, Gaz. Pal. 1979.1, somm. p.50). Lorsqu'un sous-locataire exerce son droit direct, le sous-bail devient bail principal, mais la Cour de cassation a décidé que la transformation du sous-bail en bail direct ne constituait pas un motif de déplafonnement (Cass. 3e civ. 14 mai 1997, Gaz. Pal. 1er juillet 1999, somm, note Barbier ; dans le même sens : C. Paris. 24 avril 1990, Loyers et copr. 1990, n°271).

      D — Modification des modalités de fixation du prix (art.23-3, al. 4 du décret du 30 septembre 1953)
      L'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 n'est pas abrogé.
      Le déplafonnement peut intervenir lorsque les modalités de fixation du prix se trouvent sensiblement modifiées. Il en est ainsi lorsque le prix avait été fixé originairement à un montant anormalement bas eu égard à des relations de famille existant alors (Cass. 3e civ.1er juillet 1978, Gaz. Pal. 1978.2, somm. p.426 ; C. Paris 18 novembre 1981, Loyers et copr. 1982, n°111 ; Cass. 3e civ. 6 novembre 1986, Loyers et copr. 1986, n°482 ; C. Paris 26 septembre 1995, Loyers et copr. 1995, n°528 ; C. Paris 19 janvier 1996, Gaz. Pal. 1996.2., somm. p.484, note Brault), à des rapports privilégiés (Cass. civ. 5 mars 1986, Gaz. Pal. 1986.2,panor.p.132), du fait de lourdes erreurs qui affectaient le bail quant à la désignation des lieux loués (C. Paris 5 mars 1985, Bull. loy. 1985, n°261), ou en considération de la situation économique provisoire du loctaire (Cass. 3e civ. 12 février 1992, Gaz. Pal. 1992.1.370, note Barbier). Mais la sous-évaluation du loyer originaire, due à l'inexpérience de la bailleresse, ne justifie pas le déplafonnement (Cass. 3e civ. 219 février 1980, D. 1980.I.R.417). Une minoration du montant du loyer initial due au fait que le bailleur était en même temps vendeur du fonds ne peut pas justifier un déplafonnement (Cass.civ. 2 octobre 1985, Bull. loy. 1986, n°32), pas plus que le fait que le loyer ait été maintenu à un taux anormalement bas en cours de bail, le bailleur ayant laissé se prescrire les révisions (Cass. civ. 4 novembre 1987, Gaz. Pal. 1988.1, panor. p.5). Un loyer anormalement bas n'est pas en soi une cause de déplafonnement (C. Paris 19 décembre 1980, Loyesr 1981, n°124). Il faut des circonstances particulières (C. Paris 26 novembre 1990, Gaz. Pal. 1991.2, somm. p.311, note Brault).
      Mais il ne faut pas confondre un loyer minoré et un loyer normal bien que faible en raison de grosses réparations (Cass. 3e civ. 3 avril 1996, Administrer janvier 1997, p.32, note Boccara).
      Sur les conséquences fiscales d'un loyer anormalement bas : A.J.P.I. 1988.90.
      Lorsque le bail à renouveler a été consenti moyennant un pas-de-porte susceptible d'être qualifié à la fois de contrepartie des avantages de la propriété commerciale et de complément de loyer, cette circonstance conduit au déplafonnement (C. Paris 24 février 1978, Gaz. Pal. 1978.1.321 ; C. Paris 18 octobre 1979, Gaz. Pal. 1980.1, somm. p.77, note Brault ; C. Paris 4 mai 1995, Gaz. Pal. 1995.2. somm. p.629, note Brault).
      Rappelons toutefois que le pas-de-porte ne présente pas toujours ce caractère hybride : qualifié de complément de loyer, il pourra être pris en compte pour le calcul d'un loyer plafonné (v. supra et art. 23-3).

      Sur la question de savoir si la modification du loyer en cours de bail peut constituer un motif de déplafonnement : v. supra et C. Paris 19 janvier 1988, D. 1988.I.R.46 ; C. Paris 29 avril 1986, Loyers 1986, n°296 ; C. Paris 9 septembre 1994, AJPI 1995.487, note Boccara — Loyers et copr. 1994, n°481, note Brault ; étude Barbier, Administrer février 1993 p.13 et note sous Cass. 3e civ. 16 décembre 1997, Gaz. Pal. 3 novembre 1998, somm.
      E — Modification des facteurs locaux de commercialité (art.23-4 du décret du 30 septembre 1953)
      L'article 23-4 du décret du 30 septembre 1953 n'est pas abrogé.
      La notion de modification des facteurs locaux de commercialité fait l'objet de débats en doctrine (Boccara, "La modification des facteurs locaux de commercialité", AJPI 1993, p.494 ; Robine et Vaz Da Cruz, "Evolution des critères de la modification des facteurs locaux de commercialité dans le décret du 30 septembre 1953, l'émergence de l'incorporel", Gaz. Pal. 1998.1.doctr. p.451).
      Pour justifier le déplafonnement, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif (Cass. 3e civ. 11 décembre 1996, Gaz. Pal. 1997.1.208, note Barbier).
      La modification des facteurs locaux de commercialité doit s'apprécier au regard du commerce effectivement exploité par le locataire (Cass. 3e civ. 8 janvier 1997, Gaz. Pal. 1997, panor.p.227 — Administrer mai 1997, p.35, note Boccara — AJPI 1997, p.653, note Blatter — JCP 1997, éd. E, panor. p.172 — Loyers et copr. 1997, n°51 ; Cass. 3e civ. 31 mars 1998, Loyers et copr. 1998, n°215 ; Cass. 3e civ. 16 juillet 1998, Administrer novembre 1998, p.32, note Barbier — Loyers et copr. 1998, n°270). Il faut apprécier l'incidence de la modification sur le commerce considéré. Ainsi, n'est pas un motif de déplafonnement une augmentation de 40% de la population locale pour un commerce qui ne s'adresse pas à cette population locale (C. Versailles 21 octobre 1983, Gaz. Pal. 1984.2.somm. p.349), la rénovation d'un quartier ou des constructions nouvelles sans intérêt pour un commerce d'import-export (C. Paris 8 octobre 1991, D. 1991.I.R. 290), le développement du tourisme aux sports d'hivers pour une scierie (Cass. 3e civ. 4 mars 1987, Gaz. Pal. 1987.1. panor. p.117 — Bull. cass. 1987.3. n°39), ou la création du Centre Beaubourg pour un commerce qui n'est pas lié à la population du quartier ni aux chalands (Cass. 3e civ. 22 mars 1989, Loyers 1989, 287), tel un dépôt (C. Paris 26 juin 1990, Gaz. Pal. 1990.2, somm. p.588, note Brault). Mais l'incidence de la modification sur le commerce effectivement exercé devrait s'apprécier objectivement (C. Paris 29 mars 1994, Loyers et copr. 1994, n°295 ; C. Versailles 20 novembre 1997, JCP 1998, éd. E, p. 346).
      Cependant, la modification des facteurs locaux de commercialité susceptible de justifier un déplafonnement ne doit pas nécessairement être favorable au locataire. Une modification notable mais défavorable (une baisse notable de population) entraîne le déplafonnement (Cass. 3e civ. 13 juillet 1999, Gaz. Pal. 18 septembre 1999, note Barbier — JCP. 2000, éd.E, p.609, note Auque.)
      A la différence de ce qui est exigé pour déplafonner en révision, la modification ne doit pas nécessairement être matérielle (C. Paris 23 novembre 1993, Loyers et copr. 1994, n°117).
      La modification des facteurs locaux de commercialité relève de l'appréciation souveraine des juges du fond (Cass. 3e civ. 1er février 1989, Loyers et copr. 1989, n°190 ; Cass. 3e civ. 10 janvier 1995, Loyers et copr. 1995, n°166 ; Cass. 3e civ. 17 novembre 1998, arrêt n° 1668 D). Mais la Cour de cassation contrôle la recherche, par les juges du fond, de l'incidence des modifications alléguées sur les activités du preneur (Cass. 3e civ. 4 mars 1987, Gaz. Pal. 1987.1. panor. p.117 ; Cass. 3e civ. 24 novembre 1993, Rev. loy. 1994 p.151).
      Pour apprécier l'évolution des facteurs locaux de commercialité, lorsqu'un rapport d'expertise privé est produit, les juges du fond ont l'obligation de l'examiner (Cass. 3e civ. 26 novembre 1997, Gaz. Pal 1998.1.203, note Barbier).
      En cas de modification des facteurs locaux de commercialité le loyer doit être déplafonné même si les résultats du commerce considéré ont stagné (Cass. 3e civ.29 mars 1995, Rev. loy. 1995.346), car les juges n'ont pas à tenir compte de la situation économique du moment (Cass. 3e civ. 31 mars 1994, Rev. Loy. 1994.446) ni de l'évolution du chiffre d'affaires du locataire Cass. 3e civ. 11 décembre 1996, Gaz. Pal. 1997.2, panor. p. 196 — Bull. cass. 1996.3, n°233). Mais l'évolution du chiffre d'affaires du locataire peut être un élément de recoupement (C. Paris 8 octobre 1996, D. Aff. 1997.107).
      Le déplafonnement a été retenu dans les cas suivants : construction de plus de 1.000 logements occupés par une population aisée, pour un commerce de cadeaux et linge de maison (pour le 15ème arrondissement de Paris : Cass. 3e civ. 22 janvier 1992, Rev. Loy. 1992. 208, note JCP) ; construction de 1.104 logements et accroissement de la population active pour un bar-tabac (Cass. 3e civ. 17 avril 1996, Loyers et copr. 1996 n°356) ; construction du quartier de l'Horloge à Paris, à la place de bâtiments vétustes (Cass. 3e civ. 31 mai 1994, Rev. Loy. 1994.446) ; transformation du quartier des Halles à Paris (C. Paris 22 février 1985, D. 1985, I.R. 318 ; C. Paris 31 octobre 1995, D. 1996, I.R.3) ; augmentation du nombre de visiteurs du musée du Louvre et augmentation de la fréquentation des stations de métro voisines (C. Paris 23 février 1996, Gaz. Pal. 1997.2, somm. p. 398) ; augmentation de la fréquentation d'une rue par un effet de mode, pour un restaurant (rue du Dragon : C. Paris 7 octobre 1994, D. 1995, I.R. 34) ; développement des activités d'un quartier pour un café-brasserie (quartier du Sentier : C. Paris 27 octobre 1995, D. 1995..I.R.247) ; augmentation de la population pour une boucherie-charcuterie (Cass. 3e civ. 23 novembre 1993, Rev. loy. 1994.151).
      Le déplafonnement a également été retenu dans les cas suivants : ouverture d'une station de métro (C. Paris 18 janvier 1994, D. 1994.I.R.99) ; création d'une zone piétonne et de deux parcs de stationnement, pour une charcuterie-boucherie (Cass. 3e civ. 25 novembre 1992, Rev. loy. 1993.36) ; transformation d'une rue en rue de marché avec stationnement strictement réglementé (Paris 24 mars 1995, Loyers et copr. 1995 n°430) ; élargissement des trottoirs doublant la circulation piétonnière et inauguration d'un Palais des Congrès, pour une confiserie (Cass. 3e civ. 29 mars 1995, Rev. Loy. 1995 346) ; création d'un centre commercial à proximité ou ouverture d'une galerie marchande (C. Paris 15 septembre 1989, D. 1989, I.R. 225 ; Cass. 3e civ. 27 février 1991, Rev. loy. 1991. 321) ; installation ou extension de plusieurs boutiques de haute couture, avenue Victor Hugo (C. Paris 2 avril 1992, Gaz. Pal. 1992.2, somm. p.393) ; ouverture de boutiques de confection et de chaussures complémentaires pour un commerce de fourrures (C. Paris 26 mars 1992, Gaz. Pal. 1992.2. somm. p.393).
      Mais le déplafonnement a été refusé dans les cas suivants : transformation de la rue du Dragon à Paris, qui est devenue une rue à la mode, et augmentation des prix des fonds de commerce, l'intérêt n'étant pas caractérisé pour un commerce de coiffure (Cass. 3e civ. 24 novembre 1993, Rev. loy. 1994.151) ; rénovations immobilières pour un commerce de gros et de demi-gros (Cass. 3e civ. 8 janvier 1997, Gaz. Pal. 1997.2, panor.p.227 — Bull. cass. 1997.3.n°3) ; création de l'Opéra Bastille et de l'Arsenal pour un commerce de peintre en gros (C. Paris 26 octobre 1995, D. 1995.I.R. 247) ; implantation d'enseignes nationales de restauration rapide pour un commerce de restauration (C. Paris 11 décembre 1998, Loyers et copr. 1999, n°98, note Ph.H.B.) ; création d'un centre d'affaires (Paris-Trocadéro) sans incidence sur un commerce de vins, liqueurs et restaurant (C. Paris 3 juin 1998, Loyers et copr. 1999, n°10).
      Le déplafonnement n'est pas non plus justifié par la création de boutiques dans une rue qui a toujours été le centre commercial de la ville, alors qu'il n'y a pas eu d'augmentation de population (Cass. 3e civ. 1er février 1989, Gaz. Pal. 1989.1. panor. p.79), ni par l'augmentation des prix de cession des baux et des fonds, en l'absence de tout autre élément (C.Paris 9 janvier 1998, Loyers et copr. 1998, n°125), quoique l'évolution du chiffre d'affaires soit un élément de recoupement (C. Paris 8 octobre 1996, D. Aff. 1997.107).
      F — Modification des prix pratiqués dans le voisinage (art.23-5 du décret du 30 septembre 1953)

      La Cour de cassation a jugé que la modification des prix pratiqués dans le voisinage ne constitue pas un motif de déplafonnement (Cass. 3e civ. 19 mars 2003, Loyers et copr. 2003, n°112).


      III — DEPLAFONNEMENT EN RAISON DE LA DUREE DU BAIL

    • L'art. L.145-34 limite l'augmentation du loyer du bail à renouveler "si sa durée n'est pas supérieure à 9 ans". Avant la réforme du 6 janvier 1986, les baux dont la durée dépassait 9 ans, contractuellement ou par tacite reconduction, échappaient au plafonnement lors de leur renouvellement (Cass. 3e civ. 18 octobre 1983, Gaz. Pal. 1984.1.83, note Legrand).
      Les bailleurs pouvaient échapper au plafonnement, même lorsque le bail avait été conclu pour une durée contractuelle de 9 années, en ne délivrant pas congé et en laissant le bail se poursuivre par tacite reconduction. Le législateur est intervenu , par la loi du 6 janvier 1986, pour mettre fin à cette pratique (voir Brault, Gaz. Pal. 1985.2, doctr. p.666 ; Boccara, JCP 1986.I.3243).
      Aujourd'hui, il existe deux cas de déplafonnement du loyer en raison de la durée du bail. C'est la durée du bail expiré qui importe, non celle du bail renouvelé (Cass. 3e civ. 13 novembre 1997, Gaz. Pal. 1997.2, panor. p339 — AJDI 1998, p.180, note Blatter — Rev. dr. imm. 1998, p.147, obs. Derruppé).

      A - Premier cas : Durée contractuelle supérieure à neuf ans.
      Les baux qui ont été conclu pour une durée supérieure à neuf ans échappent au plafonnement (Cass. 3e civ. 7 juin 1989, Gaz. Pal. 1989.2.887 ; Cass. 3e civ. 20 mars 1991, Administrer juin 1991, p.23, notes Barbier). Mais la signature d'un avenant de révision, en cours de tacite reconduction, n'équivaudrait pas à la conclusion d'un bail d'une durée supérieure à neuf ans (Cass. 3e civ. 16 décembre 1987, Gaz. Pal. 1988.1.84, note Barbier, cassant C. Paris 27 février 1986, Gaz. Pal. 1986.1.166, note Brault). En revanche, une prorogation convenue pour un an exclut le plafonnement (Cass. 3e civ. 13 novembre 1997, Gaz. Pal. 1997.2, panor. p.339 — AJDI 1998, p.180, note Blatter — Rev. dr. imm.1998, p.147, obs. Derruppé).

      B - Deuxième cas : Durée effective supérieure à 12 ans.
      A défaut de congé ou de demande de renouvellement, un bail commercial se poursuit par tacite reconduction (v. art. L.145-9 C. com.). Lorsque du fait de cette tacite reconduction, la durée effective du bail dépasse douze années, le loyer du bail renouvelé n'est plus soumis au plafonnement (Trib. gr. inst. Paris 30 juin 1986, Gaz. Pal. 1986.2, somm. p.352 ; Cass. 3e civ. 5 avril 1995, D. 1995.I.R.117 ; Cass. 3e civ. 8 novembre 1995, Gaz. Pal. 1996.1.127, note Barbier). Il en est ainsi lorsqu'un premier congé a été annulé et qu'un second congé a été signifié pour une date postérieure au terme des 12 ans (Cass. 3e civ.18 mars 1998, Administrer juin 1988, p.28, note Barbier — Gaz. Pal. 1998.2.somm.p.619, note Brault).

      Pour éviter ce risque de déplafonnement, le locataire ne doit pas confondre un simple avenant de révision, qui peut être signé en cours de tacite reconduction, avec un acte de renouvellement (Cass. 3e civ. 14 octobre 1992, Administrer mai 1993, p.41, note Barbier — D. 1994, somm. p.49, note Rozès).

      C - Cas du repentir.
      Lorsque le renouvellement intervient après repentir, quelle que soit la durée écoulée entre la fin du bail expiré et la date du repentir, il ne s'agit pas d'une période de tacite reconduction. Le bail échu a pris fin irrévocablement par l'effet du congé ou de la demande de renouvellement.


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