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Baux Commerciaux La lettre du mois de de février 2017

Jehan-Denis BARBIER
Docteur en droit
Avocat à la cour

Par un arrêt du 12 janvier 2017 (pourvoi n° 15-23.686), la Cour de cassation a jugé que la seule volonté d’un locataire de résilier le bail ne peut suffire, en l’absence de stipulations conventionnelles le prévoyant, à mettre fin au contrat à l’égard des autres co-preneurs

Un bail commercial avait été consenti à deux co-titulaires : d’une part, une société, et d’autre part, la personne physique qui était en même temps le représentant légal de cette société.
 
En outre, trois cautions solidaires s’étaient engagées vis-à-vis du bailleur, en cas de défaillance des co-locataires.
 
Quelques années plus tard, la société co-locataire fut mise en liquidation judiciaire et le mandataire judiciaire notifia la résiliation du bail conformément aux dispositions de l’article L.641-12 du Code de commerce.
 
Aux termes de ce texte, « la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient (…) au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail ».
 
Cependant, le liquidateur représentait la société co-locataire, mais ne représentait pas la personne physique, et encore moins les cautions.
 
Le co-locataire personne physique avait toutefois écrit au bailleur qu’il entendait résilier le bail, mais il avait fait ès qualité de représentant de la société co-locataire. Il avait ensuite envoyé les clés du local loué au bailleur.

 Des sommes restaient dues au titre des loyers et en application d’une clause pénale figurant au bail. Le bailleur assigna en conséquence la personne physique co-locataire ainsi que les trois cautions, en paiement.
 
La Cour d’appel débouta le bailleur en considérant que les clés ayant été restituées, il ne faisait aucun doute que les deux co-preneurs, non seulement la société, mais également la personne physique, avaient entendu résilier le bail, d’autant que la personne physique n’avait repris aucune activité quelconque dans les locaux puisque, bien au contraire, ils avaient été restituées.
 
Cependant, si ces observations avaient une certaine cohérence en fait, elles péchaient en droit.
 
En effet, comme le rappelle la Cour de cassation censurant l’arrêt de la Cour d’appel, « la seule volonté d'un locataire de résilier le bail ne peut suffire, en l'absence de stipulation conventionnelle le prévoyant, à mettre fin au contrat à l'égard des autres co-preneurs ».
 
Cela résulte d’une jurisprudence constante[1].
 
Dans une affaire parfaitement similaire, il a été jugé que « sauf stipulation conventionnelle, la remise des clés à la bailleresse par le commissaire-priseur, agissant sur instruction du liquidateur de la société co-locataire, manifestant la seule volonté de cette dernière de résilier le bail, ne peut suffire à mettre fin au contrat à l’égard des autres co-preneurs »[2].
 
La même règle a été dégagée en matière de baux d’habitation : « L’extinction de la créance à l’égard de l’un des époux, objet d’une procédure collective, laisse subsister l’obligation personnelle de l’autre co-titulaire du bail »[3].
 
A vrai dire, il est préférable de ne pas parler de résiliation, mais plutôt de désengagement de l’une des parties. En effet, on ne voit pas comment un contrat pourrait être à la fois résilié et poursuivi. S’il y a deux co-locataires, il n’y a qu’un seul bail qui ne peut pas en même temps disparaître et survivre.
 
Le bail commercial n’est pas résilié, mais il se poursuit. Mais le co-locataire qui a manifesté sa volonté de résilier le bail se trouve dégagé de ses obligations, s’il remplit bien évidemment les conditions légales et éventuellement contractuelles pour donner congé ou pour « résilier ». Le bail se poursuit donc avec les autres co-preneurs.
 
Le co-preneur qui n’a pas donné congé reste alors seul tenu du paiement de la totalité des
loyers. Il lui appartiendra de signifier lui-même un congé dans les formes légales pour le terme d’une période triennale.
 
Les cautions restent également tenues de garantir ce co-preneur.

 La Cour de cassation réserve toutefois l’hypothèse d’une stipulation contraire.
 
Une clause de solidarité ne paraît pas suffisante. La stipulation de l’indivisibilité du bail non plus, car l’indivisibilité vise les locaux, non le contrat lui-même.
 
Il n’est pas possible de stipuler que l’une des parties ne pourra pas résilier le bail sans l’accord des autres co-titulaires, ou du moins cette clause sera-t-elle inopposable à un mandataire liquidateur, puisque le droit de résiliation est dans ce cas d’ordre public.
 
Il faudrait expressément stipuler que le congé signifié par l’un des co-preneurs sera réputé, de façon irréfragable, signifié par l’ensemble des co-preneurs.
 

[1] Voir cet attendu de principe dans : Cass. 3e civ. 27 septembre 2005, Administrer décembre 2005, p. 70, note B. Boccara et D. Lipman W Boccara.
[2] Cass. 3e civ. 18 février 2015, n° 14-10.510, JCP, éd. E, 16 avril 2015, p. 1199, note A. Cerati-Gauthier ; voir aussi Cass. 3e civ. 23 juin 2016, n° 15-12.453, Loyers et copr. septembre 2016, n° 203, note E. Chavance.
[3] Cass. 3e civ. 23 mars 2005, cité par C. Beddeleem, Revue de jurisprudence « baux » - 2005, Administrer juin 2005, p. 35.

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