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OBSERVATION SUR LA PORTÉE DES DISPOSITIONS DE LA LOI DITE MURCEF
28 JANVIER 2009
Jehan denis Barbier
Observation sur la portée des dispositions de la loi dite Murcef

Philippe-Hubert BRAULT
Charles-Edouard BRAULT
Avocats à la Cour


 

 
Après l'examen de ce texte et des différents amendements dont il a été l'objet, le Conseil Constitutionnel avait été saisi par des parlementaires qui entendaient remettre en cause la conformité de trois articles ne concernant nullement le statut des baux commerciaux.
Le Conseil Constitutionnel a rendu sa décision le 6 décembre dernier (décision n° 2001-452 DC) rendant ainsi possible la promulgation de la loi qui a été publiée au Journal Officiel du 12 décembre 2001 (JO n° 288 du 12 décembre 2001 page 19703).

Deux dispositions concernent d'une façon spécifique le statut des baux commerciaux :

  • d'une part, la modification du texte qui régit la révision de droit commun dite triennale (article L 145-38 du Code de commerce),
  • d'autre part, une rectification apportée à la codification dont le décret du 30 septembre 1953 a été précédemment l'objet, et ce tant en ce qui concerne les critères de la valeur locative (ancien article 23 du décret) que l'énoncé des critères du déplafonnement en renouvellement (ancien article 23-6 devenu l'article L 135-4 du Code de commerce).
Il peut apparaître paradoxal qu'un texte qui n'a, en l'état, qu'une valeur règlementaire fasse l'objet d'une modification législative avant même d'avoir été ratifiée par le Parlement (Loyers et copr. octobre 2000, Chronique Ph.H. Brault “A propos de la codification du statut des baux commerciaux”).
1°) Dans le dernier état de la jurisprudence et à la suite d'une très longue controverse, la Cour de cassation a estimé, qu'en dehors de l'hypothèse où le loyer doit être déplafonné en révision, le loyer du bail révisé selon l'article L 145-38 du Code de commerce doit être fixé selon la valeur locative, la variation indicielle n'intervenant que pour limiter la hausse encourue dans le cas où la valeur locative excède cette dernière.
En tant que de besoin, on se référera aux arrêts successivement rendus par la Cour de cassation le 19 avril 2000 (Loyers et copropriété 2000, com. 119, obs. Ph.H.B.; AJDI 2000, p. 525, note JP Blatter; Rev. Administrer juin 2000, p. 37, note JD Barbier; JCP éd. E, 2000, p. 776, note F. Auque; RTD, com. 2000, p. 856, note J. Monéger), et le 30 mai 2001 (J. Monéger, Loyers et copr. juin 2001, Repères, JCP éd. G. 2001, II, 10561, note F. Auque; Loyers et copr. 2001, com. 180, note Ph.H. Brault; Gaz. Pal., Numéro Spécial Baux commerciaux, 8-9 août 2001, note JD Barbier).
Cette jurisprudence permet ainsi au preneur d'obtenir la révision à la baisse du loyer quel que soit le prix convenu lors de la conclusion du bail, dès l'instant où la valeur locative, telle qu'elle découle des critères présentement non codifiés (article 23-1 à 23-5 du décret), détermine un prix en-deçà du loyer plafond tel qu'il découle du jeu des indices.
Sans revenir ici sur l'ample controverse qui a opposé différents auteurs, de même que la Cour d'appel de Paris à la Cour de cassation, on rappellera que la 16ème Chambre A et la 16ème Chambre B de la Cour de Paris ont maintenu jusqu'à présent la lecture tradionnelle du texte en s'opposant résolument à la jurisprudence de la Cour de cassation (C. Paris 16ème Ch. A, 2 mai 2001, et C. Paris 16ème Ch. B, 4 mai 2001, Loyers et copr. 2001, com. n° 150, obs. Ph.H.B; C. Paris, 16ème Ch. A, 4 juillet 2001, Loyers et copr. 2001, com. 230, obs. Ph.H.B).
Le texte adopté en définitive par le Parlement est conforme à l'amendement initialement proposé par Monsieur Balligand lors des débats le 29 juin 2001 devant l'assemblée nationale et comporte essentiellement l'adjonction d'un membre de phrase devant le troisième alinéa de l'ancien article 27 désormais ainsi rédigé :
" Par dérogation aux dispositions de l'article L 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenu depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer...."
Ainsi qu'il sera ci-après rappelé, les nouvelles dispositions de l'article L 145-33 du Code de commerce, telles que complétées par la loi MURCEF, reprennent celles de l'ancien article 23 du décret, en énonçant dans l'alinéa 1er que le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative.
La volonté du législateur est donc de préciser que l'alinéa 3 du texte qui régit les révisions judiciaires dites triennales, texte d'ordre public selon l'article L 145-15 du Code de commerce, constitue bien sous certaines réserves une dérogation explicite aux principes précédemment posés.
Les premières études publiées se sont interrogées sur la portée réelle de ce texte qui consacre une dérogation évidente depuis la loi du 12 mai 1965 aux principes posés par l'ancien article 23 alinéa 1er du décret selon lequel le loyer du bail révisé doit être conforme à la valeur locative (Cf. J. Monéger, Révision du loyer : le Parlement et le Gouvernement confrontés à la jurisprudence, Loyers et copr., Repères, juillet-août 2001; Ph.H. Brault, Baux commerciaux : A propos des modifications législatives en cours de gestation, Gaz. Pal. Numéro Spécial Baux commerciaux, 8-9 août 2001, p. 4; AJDI, Actualité 2001, p. 580).
Faut-il en conclure que le nouveau texte permettra de résoudre définitivement la controverse qui s'est instaurée, en supprimant l'adéquation nécessaire du loyer du bail révisé à la valeur locative?
Si les travaux parlementaires ne laissent aucun doute sur l'intention du législateur de contrecarrer les effets du revirement de la jurisprudence de la Cour de cassation sur l'application de l'ancien article 27 alinéa 3 du décret, il n'en demeure pas moins que beaucoup de questions se posent et ne manqueront pas de faire l'objet d'études doctrinales et de décisions qui seront ultérieurement publiées.
L'une des questions sinon la plus importante est de déterminer si le nouveau texte, qui ne comporte aucune disposition transitoire explicite, peut être considéré ou non comme interprétatif, comme certains auteurs paraissent l'estimer ?
A plusieurs reprises déjà, cette question a été soulevée à l'occasion des réformes apportées soit par la voie réglementaire, soit par la voie législative au statut des baux commerciaux.
A la suite de l'entrée en vigueur du décret du 3 juillet 1972 qui avait institué de nouvelles règles de fixation du loyer en renouvellement et plus particulièrement le plafonnement selon l'article 23-6 du décret, la Cour de cassation avait estimé que les modalités de renouvellement d'un bail s'apprécient en principe à la date où s'ouvre ce renouvellement et en fonction de la législation applicable à cette date (Cass. civ. 17 mars 1975, Gaz. Pal.1975.2.788, note J. et Ph.H.Brault), tandis qu'à la suite de la loi du 6 janvier 1986 qui a modifié le régime du plafonnement du loyer en renouvellement, la Cour de cassation avait estimé que la loi nouvelle régit immédiatement les effets des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées (Cass. civ. 16 décembre 1987, Gaz. Pal. 1988.1., p. 84, note JD Barbier), rendant ainsi possible l'application immédiate des nouveaux critères légaux à la fixation du loyer des baux renouvelés antérieurement à l'entrée en vigueur du nouveau texte, dès l'instant où celui-ci n'avait pas fait l'objet d'une convention définitive entre les parties ou d'une décision judiciaire passée en force de chose jugée.
Il faut à nouveau s'attendre à d'importants développements sur ce point en raison des instances en cours, comme des demandes en révision notifiées antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi MURCEF, sans que la Juridiction compétente n'ait été saisie en l'état.
2°) La codification du statut des baux commerciaux s'est manifestement heurtée à de nombreuses difficultés, ne serait-ce qu'en raison des erreurs commises manifestement dans la rédaction initiale de l'ordonnance du 18 septembre 2000 qui a dû déjà faire l'objet d'un texte rectificatif avant que le législateur ne se penche à nouveau sur les errements commis à cette occasion (Cf. sur ce point : Ph.H. Brault, A propos de la codification du statut de baux commerciaux, Loyers et copr. 2000, chron. n° 11 et J. Monéger, Loyers et copr. octobre 2000, Repères).
Les premières initiatives dont le Parlement avait été saisi, laissaient entrevoir la persistance d'un certain nombre d'errements en raison d'erreurs rédactionnelles qui ne correspondaient manifestement pas à l'intention de leurs auteurs.
Désormais, l'article L 145-33 comportera un alinéa 2 énonçant, comme c'était le cas précédemment, les critères de la valeur locative :
- les caractéristiques du local considéré
- la destination des lieux
- les obligations respectives des parties
- les facteurs locaux de commercialité
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage
dans l'attente d'un décret qui concernera la partie réglementaire dont la codification est actuellement tenue en suspens (articles 23-1 à 23-5 du décret toujours en vigueur)

Corrélativement, les dispositions de l'article L 145-34 du Code de commerce reprendront la rédaction initiale :
" A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33...
La variation des prix pratiqués dans le voisinage au cours du bail expiré ne pourra donc être invoquée comme motif de déplafonnement, ainsi que les errements initiaux de la codification pouvaient le laisser supposer...
On rappellera à cet égard que la Cour d'appel de Paris a estimé que la codification à droit constant excluait qu'une modification notable des prix pratiqués dans le voisinage (article 23-5 du décret) puisse entraîner le déplafonnement du loyer du bail renouvelé (C. Paris, 16ème Ch. B, 18 mai 2001, Loyers et copr. 2001, com. n° 203, obs. Ph.H.B.), la doctrine étant partagée sur ce point (F. Auque, La codification des baux commerciaux à droit presque constant, JCP., G. 2000, p. 2003; JD Barbier, Un nouveau motif de déplafonnement du loyer commercial, Rev. Administrer, janvier 2001, p. 8).
Philippe-Hubert BRAULT et Charles-Edouard BRAULT Avocats à la Cour


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