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Baux Commerciaux La lettre du mois de janvier 2017

Jehan-Denis BARBIER
Docteur en droit
Avocat à la Cour

Par un arrêt du 1er décembre 2016 (pourvoi n° 15-20.365),  la Cour de cassation a jugé qu'une cour d’appel apprécie souverainement le caractère notable d’une modification résultant de l’adjonction d’une surface au regard de l’intérêt pour le commerce considéré.

 
 

La minoration du loyer lors du dernier renouvellement du bail, en raison de modalités de fixation particulières, peut justifier le déplafonnement.

Le bail commercial conclu en 1988 avait fait l’objet d’un renouvellement en 1997. A cette époque, d’étroites relations de famille liaient le bailleur et le preneur. En effet, la SCI bailleresse appartenait à un couple dont la fille était propriétaire de la société locataire.
 
Il avait été convenu entre eux que le loyer ne serait pas réévalué lors du premier renouvellement du bail et c’est ainsi qu’au 1er avril 1997, le loyer demeura inchangé.
 
Quelques années plus tard, en 2003, un avenant au bail fut établi pour matérialiser une adjonction de surface ainsi qu’une augmentation de loyer. Alors que le bail portait sur une surface de 897 m², les parties convinrent d’ajouter une surface de 80 m² correspondant à un ancien appartement, ce qui portait la surface totale à 977 m², et d’augmenter à cette occasion le loyer de 10 %.
 
Le bail fut ensuite cédé à une société tierce.
 
Lors du renouvellement au 1er juillet 2008, la question du plafonnement ou du déplafonnement du loyer se posa. Les bailleurs faisaient valoir, d’une part, qu’il y avait eu une extension de l’assiette du bail et une augmentation du loyer ; d’autre part, que le loyer initial avait été minoré.

Cela devait justifier, selon eux, le déplafonnement du loyer du bail commercial et sa fixation à la valeur locative.
 
 
I – SUR L’EXTENSION DE SURFACE ET LA MODIFICATION DU PRIX EN COURS   DE BAIL
 
 
Concernant l’adjonction de l’ancien appartement de 80 m², la Cour d’appel avait considéré qu’il s’agissait d’un appartement fortement dégradé, qu’il n’était pas conforme aux normes d’habitabilité, de salubrité et de sécurité, et qu’il ne s’agissait pas d’une adjonction de surface commercialement exploitable. La Cour d’appel avait relevé que cette nouvelle surface était inutilisable et ne présentait aucun intérêt pour l’occupant.
 
En conséquence, elle avait rejeté ce premier motif de déplafonnement.
 
Effectivement, pour justifier le déplafonnement, une modification doit être notable. La Cour de cassation rejette le pourvoi en décidant que la Cour d’appel a apprécié souverainement « le caractère notable de la modification au regard de l’intérêt pour le commerce considéré ».
 
Une modification des locaux ne procurant qu’un avantage limité au locataire ne justifie pas le déplafonnement[1]. Des travaux ne peuvent justifier un déplafonnement « qu’autant qu’ils ont eu une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur »[2]. Ainsi une réduction de surface de faible importance (5 % de la surface totale pondérée) ne justifie pas un déplafonnement[3].
 
Cependant, devant la Cour de cassation, la société bailleresse ne développait pas d’argumentation sur la modification des locaux, mais sur la modification du loyer.
 
En effet, dans l’avenant d’extension de surface, il avait été convenu de majorer le prix de 10 %.
Or, une modification du loyer, en cours du bail, dans des conditions étrangères tant à la loi qu’au bail initial peut constituer un motif de déplafonnement[4].
 
La société bailleresse reprochait à la Cour d’appel de ne s’être pas expliqué sur l’augmentation du loyer convenu dans l’avenant de 2003. Curieusement, la Cour de cassation ne répond pas à ce moyen. La Cour de cassation motive son arrêt au sujet de l’adjonction de surface, mais ne le motive pas à propos de la modification du prix.
 
Il a pourtant déjà été jugé que la modification du prix en cours de bail pouvait s’analyser en une modification des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement, notamment lorsque cette augmentation du loyer est convenue dans un avenant autorisant une extension d’activité[5].
 
Toutefois, il a été jugé qu’une augmentation du loyer de 16,5 % n’était pas suffisamment notable pour justifier un déplafonnement[6]. En l’occurrence, la majoration du loyer n’avait été que de 10 % et ne présentait donc pas de caractère notable. Les juges du fond auraient dû le préciser.
 
 
II – SUR LA MINORATION DU LOYER INITIAL
 

Selon l’article R.145-8, alinéa 3 du Code de commerce, une modification notable « des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé » peut constituer un motif de déplafonnement du loyer en renouvellement.
 
Ainsi, lorsque le loyer initial a été fixé à un montant anormalement bas en raison de rapports privilégiés ou de relations de famille existants à l’époque, entre le locataire et le propriétaire, relations qui n’existent plus à la date du renouvellement, il y a lieu à déplafonnement[7].
 
Le déplafonnement a ainsi été admis dans une affaire où la bailleresse avait accepté un loyer bien inférieur à la valeur locative, lors de la conclusion du bail, en raison de la situation économique difficile de la société locataire[8].
 
Le loyer d’origine doit s’entendre, pour un bail de neuf ans, du loyer fixé neuf ans plus tôt.
 
Dans l’affaire commentée, la Cour d’appel n’avait pas porté d’appréciation sur le loyer fixé en 1998, mais avait considéré que le loyer de 1988, soit dix-huit ans plus tôt, n’était pas sous-évalué. C’est sur ce point que l’arrêt de la Cour d’appel est cassé. Pour fixer le loyer en renouvellement en 2008, elle devait apprécier, si lors du précédent renouvellement en 1998, le loyer n’avait pas été minoré en raison des relations de famille existantes alors.
 
Trois conditions doivent être remplies pour que le déplafonnement soit admis.
 
- Le loyer d’origine doit avoir été fixé à un montant anormalement bas. La sous-évaluation doit être notable, c’est-à-dire importante.
 
Il appartient au juge du fond de vérifier cette sous-évaluation et son caractère éventuellement notable. Il faut donc rechercher la valeur locative statutaire, à la date du précédent renouvellement, et la comparer au loyer contractuel à la même date.
 
- En second lieu, il faut des circonstances particulières motivant cette sous-évaluation.
 
En l’espèce, ces circonstances particulières sont établies puisqu’il existait des relations de famille entre la société bailleresse et la société locataire.
 
- Enfin, il faut que les circonstances particulières d’origine ne se retrouvent pas à la date du renouvellement.
 
En l’espèce, à la date du renouvellement, le bail avait été cédé à une autre société qui, apparemment, n’avait plus aucun lien de famille avec les propriétaires.
 
La Cour de renvoi devra donc apprécier l’existence d’une minoration du loyer lors du précédent renouvellement et le caractère notable ou non de la sous-évaluation.

 


[1] Cass. 3e civ. 23 juin 2009, n° 08-14026, Gaz. Pal. des 25 et 26 septembre 2009, p. 24.
[2] Cass. 3e civ. 9 juillet 2008, Administrer novembre 2008, p. 40.
[3] Cass. 3e civ. 5 mai 2004, Gaz. Pal. des 29 et 30 septembre 2004, p. 34.
[4] Cass. 3e civ. 4 avril 2001, Gaz. Pal. 2001, p. 1176, note J.-D. Barbier.
[5] Cass. 3e civ. 14 novembre 2012, Administrer janvier 2013, p. 28, note J.-D. Barbier. 
[6] Cass. 3e civ. 21 mars 2006, n° 05-11295, Gaz. Pal. des 15 et 16 décembre 2006, p. 34, note J.-D. Barbier.
[7] Voir Cass. 3e civ. 5 mars 1986, Gaz. Pal. 1986, 2, panor. p. 132 ; Cass. 3e civ. 6 novembre 1986, Loyers et copr. 1986, n° 482 ; C. Paris 19 janvier 1996, Gaz. Pal. 1996, 2, somm. p. 484, note PH.-H. Brault.
[8] Cass. 3e civ. 12 février 1992, Gaz. Pal. 1992.1, p. 370, note J.-D. Barbier.

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