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Baux Commerciaux La lettre du mois de juillet 2016

Jehan-Denis Barbier
Docteur en droit
Avocat à la Cour

Par un arrêt du 23 juin 2016 (pourvoi n° 15-15.348), la Cour de cassatuon a jugé que la structure du bâtiment étant atteinte et un arrêté municipal ayant interdit l’accès des locaux au public, le bail doit être résilié de plein droit en raison de la perte de la chose louée, dès lors que le coût des travaux de remise en état s’élève à plus de 3.000.000 d’euros et est disproportionné par rapport au rendement locatif de l’immeuble estimé à 87.000 d’euros par an.

Une société était locataire de locaux commerciaux à usage de restaurant. L’immeuble était ancien et en mauvais état. A la suite de travaux importants entrepris par le locataire voisin, qui exploitait une autre partie de l’immeuble à usage d’hôtel, la structure fut atteinte. L’immeuble étant devenu dangereux, l’accès du public au restaurant fut interdit par un arrêté municipal.
 
La société locataire n’ayant plus l’usage des lieux loués, cessa de payer ses loyers et les propriétaires lui firent délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Dans la procédure qui suivit, les propriétaires demandèrent au Tribunal de constater la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1722 du Code civil.
 
Aux termes de ce texte : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. ».
 
La jurisprudence a étendu la notion de perte totale de la chose louée pour inclure non seulement la perte matérielle, mais encore la perte économique.
 
Il y a perte économique de la chose louée, justifiant la résiliation du bail, lorsque l’importance des réparations nécessaires est disproportionnée par rapport aux revenus de la chose louée [1].
 
En l’occurrence, les experts avaient noté que « le bâtiment apparait aujourd’hui comme impropre à l’utilisation et présente un caractère dangereux » et que « l’intégralité du bâtiment doit être purgé et il doit être procédé à une restructuration lourde afin de reprendre l’intégralité de la structure et l’infrastructure travaux est estimée à environ 3 millions d’euros ».
 
Les juges du fond estimèrent que le coût des travaux, évalué à 3.000.000 d’euros, était hors de proportion par rapport au rendement locatif de l’immeuble, estimé à 87.000 euros l’an environ et qu’en conséquence, il convenait de retenir la perte économique de la chose louée.
 
L’article 1741 du Code civil dispose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée (…).». En application des articles 1722 et 1741 du Code civil, les juges du fond prononcèrent la résiliation du bail à effet rétroactivement de la date de l’arrêté municipal qui avait interdit l’accès du restaurant au public.
 
Nonobstant les dispositions de l’article 1722 du Code civil selon lesquelles il n’y a lieu à aucun dédommagement, lorsque la perte totale résulte d’une faute du bailleur, celui-ci peut être condamné à réparer le préjudice subi par le locataire. Il semble qu’en l’espèce l’état de l’immeuble résultait non seulement des travaux du locataire voisin, mais également d’un défaut d’entretien ancien imputable aux bailleurs. Toutefois, le restaurateur locataire n’avait pas formé de demande d’indemnisation, et les juges n’eurent donc pas à se prononcer sur cette question.

On rappellera que la perte de la chose louée, notamment en cas d’incendie, peut intervenir non seulement en cours de bail, mais également pendant la période de maintien dans les lieux lorsqu’un locataire a reçu un congé comportant refus de renouvellement. Si la destruction totale de la chose louée n’est pas imputable à une faute du bailleur, le locataire peut alors perdre purement et simplement son droit à indemnité d’éviction [2].
 
 

[1] TGI Aix-en-Provence, 19 septembre 1977, Gaz. Pal. 1978.1 somm. p. 44 ; Cass. 3e civ. 17 décembre 1986, Rev. Loyers 1987, p. 95.
[2] Cass. 3e civ. 1er avril 2008, Administrer juin 2008, p. 31, note J.-D. Barbier.
 

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