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Baux Commerciaux Septembre - Octobre 2011

Par Jehan-Denis BARBIER
Docteur en Droit
Avocat à la cour

COLLOQUE
 
La sous-commission Baux Commerciaux de l'Ordre des Avocats du Barreau de Paris, dont nous assumons la responsabilité, organise une réunion le mardi 25 octobre 2011 de 18 h à 20 h à l'Auditorium de la Maison du Barreau, 2 et 4 rue de Harlay, Paris 1er.
 
Les intervenants seront Maître Alain Confino, Maître Gilles Hittinger-Roux et Maître Bertrand Raclet qui traiteront de l’actualité jurisprudentielle.
 
Une autre réunion se tiendra le mardi 13 décembre 2011 de 18 h à 20 h avec pour thème les locaux monovalents, et notamment les hôtels.
 
Renseignements et inscriptions commissions ouvertes
 
A compter du 20 septembre 2011, les avocats parisiens pourront s’inscrire en ligne aux réunions des commissions ouvertes.
 
Après s’être identifiés dans l’espace « avocat » ils auront accès à toutes les réunions et pourront s’y inscrire.
 
Pour les avocats d’un autre barreau ou les non avocats, il conviendra d’adresser une demande d’inscription par email au service des commissions ouvertes :
 

commissions.ouvertes@avocatparis.org

 
Renseignements : 01 44 32 48 08
 
 

JURISPRUDENCE
 
On peut relever quatre arrêts importants dans la jurisprudence récente :
 

1°- Charge des travaux occasionnés par la vétusté
 
Droits et obligations des parties – Travaux de réfection – Vétusté.
 

La Cour d’appel, qui a débouté le preneur de sa demande de paiement de travaux de réfection des locaux loués, n’a pas donné de base légale à sa décision en ne recherchant pas, comme il le lui était demandé, alors qu’elle n’avait pas relevé de clause expresse du bail mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, si les réparations invoquées n’étaient pas, au moins pour partie, occasionnées par la vétusté.
 

Cass. 3ème civ., 13 septembre 2011, pourvoi n° 10-21.027 : Société MCGB c. M. Dung X – Cassation CA Lyon 4 mai 2010 – M. Lacabarats prés.– SCP Masse-Dessen et Thouvenin, av.
 
Cet arrêt est rendu au visa de l’article 1755 du Code civil selon lequel : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».
 
Il résulte désormais d’une jurisprudence constante que, pour mettre à la charge du locataire des travaux rendus nécessaires par la vétusté, il faut une clause expresse du bail. Les clauses générales sont insuffisantes.
 

En l’espèce, le bail comportait une clause générale précisant que le bailleur n’était tenu que des grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil. Concernant l’article 606, la Cour de cassation en a une interprétation assez large. Dans un arrêt du 13 juillet 2005, elle a admis que des travaux de remise en état après une inondation, des travaux tendant à empêcher ou limiter un risque d’inondation, des travaux de mise en conformité de toiture et de réfection d’une installation électrique, de reprise d’une fuite d’eau en cave et de réparation d’une canalisation, de même que la remise en état d’une couverture d’appentis, relevaient de l’article 606 du Code civil, car ils concernaient la structure et la préservation de l’immeuble (1).
 
Cependant, dans l’affaire commentée, il n’était pas soutenu que les travaux litigieux relevaient de l’article 606 du Code civil. Le locataire invoquait seulement la vétusté.
 
La Cour d’appel l’avait débouté en estimant que le bailleur avait rempli son obligation de délivrance, lors de la conclusion bail, en mettant à la disposition du preneur des locaux en état de servir à l’usage auquel ils étaient destinés. Cette motivation paraissait insuffisante à deux égards.
 

D’une part, l’obligation de délivrance n’est pas une obligation instantanée, qui s’exécuterait uniquement lors de la conclusion du bail, mais une obligation continue qui oblige le bailleur à entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (2).
 

D’autre part, les conséquences de la vétusté sont régies par l’article 1755 du Code civil : il s’agit de règles distinctes de l’obligation de délivrance régie par l’article 1719 du Code civil.
 

Ainsi, quelles que soient les clauses du bail, même lorsque celui-ci stipule que le bailleur ne doit que les grosses réparations, le bailleur peut être néanmoins tenu de réparer des désordres relatifs à l’installation électrique, au chauffage, à la plomberie, aux planchers dès lors qu’ils résultent de la vétusté.
 
 
(1) Cass. 3ème civ. 13 juillet 2005, Gaz. Pal. des 9 et 10 décembre 2005, p. 22, note J.-D. Barbier ; AJDI 2005, p. 828, note Y. Rouquet.
 

(2) Voir par ex. Cass. 3ème civ. 9 juillet 2008, Administrer décembre 2008, p. 54 ; Cass. 3ème civ. 18 mars 2009, Administrer mai 2009, p. 33, notes J.-D. Barbier ; Cass. 3ème civ. 20 janvier 2009, Gaz. Pal. du 5 mai 2009, somm. p. 30, note Ch.-E. Brault.
 
 

2°- Charge de l’indemnité d’éviction en cas de vente de l’immeuble
 
Indemnité d’éviction – Obligation au paiement – Vente de l’immeuble.
 
La vente de l’immeuble loué ne décharge pas le vendeur de son obligation de payer l’indemnité d’éviction éventuellement due au locataire auquel il a refusé, avant la vente, le renouvellement du bail.
 

Cass. 3ème civ., 13 septembre 2011, pourvoi n° 10-18.241 : Société Rubis c. Société du Faubourg – Cassation partielle CA Rouen 1er avril 2010 – M. Lacabarats prés.– SCP Borré et Salve de Bruneton, SCP Ghestin, av.
 
La société propriétaire avait refusé à la société locataire le renouvellement de son bail pour des motifs graves et légitimes. Elle avait ensuite vendu l’immeuble à une personne physique.
 
Dans le délai de prescription de deux ans, la société locataire avait assigné son ancienne bailleresse pour lui demander le paiement de l’indemnité d’éviction. Les juges du fond avaient rejeté sa demande en observant qu’à la date de l’assignation, la société locataire savait que son ancienne bailleresse n’était plus propriétaire ; que le nouveau propriétaire, personne physique, avait été subrogé dans les droits et actions de l’ancien propriétaire par l’effet de la vente ; que la société locataire ne pouvait donc pas obtenir la condamnation d’une personne qui n’était plus son bailleur au jour de l’acte introductif d’instance.
 
L’arrêt est cassé conformément à une jurisprudence maintenant bien établie : « La vente de l’immeuble ne décharge pas la venderesse de son obligation de payer l’indemnité d’éviction due aux locataires auxquels elle avait délivré, avant la vente, un congé avec refus de renouvellement du bail » (1).
 
L’indemnité d’éviction est due par le propriétaire qui a délivré congé.
 
Il en va ainsi même en cas de délégation. Si le locataire accepte la délégation, il peut réclamer l’indemnité d’éviction au nouveau propriétaire, mais il ne renonce pas pour autant à son action contre l’ancien propriétaire. Ainsi, qu’en cas de délégation imparfaite, le locataire aura deux débiteurs (2).
 

La situation de l’ancien propriétaire est sans doute embarrassante, puisqu’il risque d’avoir à payer lui-même l’indemnité d’éviction alors que, n’étant plus bailleur, il n’a plus le pouvoir d’exercer le droit de repentir. Mais c’est lui-même qui s’est placé dans cette situation en vendant l’immeuble après avoir refusé le renouvellement.
 

(1) Cass. 3ème civ. 15 décembre 1999, Gaz. Pal. des 25 et 26 octobre 2000, p. 41, note J.-D. Barbier ; Cass. 3ème civ. 5 mars 2008, Gaz. Pal. des 6 et 8 juillet 2008, p. 18, note J.-D. Barbier.
 
(2) Voir notre note sous Cass. 3ème civ. 5 mars 2008, Gaz. Pal. des 6 et 8 juillet 2008, p. 18.
 
 
 
3°- Il faut une modification favorable pour déplafonner
 
Loyer – Renouvellement du bail – Modification des facteurs locaux de commercialité – Modification favorable.
 
Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.
 

Cass. 3ème civ., 14 septembre 2011, pourvoi n° 10-30.825 : Société Les Hauts Pavés c. Mme X – Cassation – CA Rennes 28 avril 2010 – M. Lacabarats prés.– Me Blondel, SCP Hémery et Thomas-Raquin, av.
 
En 1999, la Cour de cassation avait décidé qu’une modification des facteurs locaux de commercialité défavorable pour le preneur – en l’occurrence une baisse de population pour une pharmacie – n’en constituait pas moins une modification notable de nature à justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé (1).
 
Cette décision pouvait choquer, puisque l’on admettait une augmentation de loyer en raison d’une dégradation de la commercialité, mais elle s’inscrivait dans un courant doctrinal et jurisprudentiel très marqué en faveur d’un retour à la valeur locative et d’une limitation du domaine du plafonnement.
 
Depuis lors, le contexte a changé, les mentalités ont évolué, le marché a perdu son aura et la politique jurisprudentielle connait une nouvelle orientation (2).
 
La jurisprudence de 1999 n’a jamais été réitérée. Dans ses arrêts plus récents, la Cour de cassation précise que les modifications invoquées, pour justifier un déplafonnement du loyer,  doivent présenter un intérêt pour l’activité du locataire (3).
 

Dans l’affaire commentée, la Cour d’appel de Rennes, visant expressément dans les motifs de sa décision l’arrêt de la Cour de cassation du 13 juillet 1999, avait relevé qu’il importait peu que l’impact des modifications des facteurs locaux de commercialité soient favorables ou défavorables et qu’en l’occurrence les modifications notablement défavorables constatées, dès lors qu’elle étaient notables, justifiaient un retour à la valeur locative hors plafonnement.
 

L’arrêt est cassé. La Cour de cassation précise que la modification doit avoir « une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur » ce qui doit s’apprécier in concreto (4).
 

L’abandon de la jurisprudence de 1999 est définitivement acté.
 

(1) Cass. 3ème civ. 13 juillet 1999, Gaz. Pal. des 17 et 18 septembre 1999, p. 26, note J.-D. Barbier.
 
 
(2) Sur cette évolution voir notre étude : La nouvelle valeur locative, Gaz. Pal. des 11 et 12 mars 2011, p. 9, notamment p. 10.
 

(3) Cass. 3ème civ. 7 avril 2004, Loyers et copr. 2004, n° 130, note Ph.-H. Brault ; Cass. 3ème civ. 9 juillet 2008, Administrer novembre 2008, p. 40, note J.-D. Barbier ; Cass. 3ème civ. 13 juillet 2011, Gaz. Pal. des 14 et 15 septembre 2011, panor. p. 27.
 
 
(4) Cass. 3ème civ. 2 octobre 2007, Gaz. Pal. des 28 et 29 décembre 2007, somm. p. 20, note Ch.-E. Brault ; voir Le Statut des Baux Commerciaux, Gaz. Pal. éd. 2009, p. 150.
 
 

 4°- Augmentation de l’impôt foncier et déplafonnement
 

Loyer – Déplafonnement du loyer du bail renouvelé – Augmentation de l’impôt foncier– Caractère modeste – Appréciation de tous les motifs de déplafonnement par la cour.
 

Le loyer doit être plafonné dès lors que la cour d’appel retient souverainement que l’accroissement de la taxe foncière à la charge du bailleur demeure modeste au regard des revenus tirés de la location.
 

La cour d’appel doit se prononcer sur l’ensemble des motifs de déplafonnement dont elle est saisie.
 

Cass. 3ème civ., 14 septembre 2011, pourvoi n° 10-23.510 : M. X c. Caisse du Crédit Mutuel d’Angoulême – Cassation partielle – CA Bordeaux 25 mai 2010 – M. Lacabarats prés.– SCP Defrenois et Levis, SCP Odent et Poulet, av.
 

La procédure portait sur la fixation du loyer du bail en renouvellement et sur les motifs de déplafonnement invoqués par le bailleur.
 

Deux moyens étaient présentés à la Cour de cassation.
 
 

1° - Sur l’augmentation de l’impôt foncier
 

L’augmentation notable de l’impôt foncier à la charge du propriétaire, au cours du bail expiré, peut constituer une modification des obligations des parties et des charges pesant sur elles au sens de l’article R.145-8 du Code de commerce. Le bailleur peut se prévaloir de l’augmentation de cet impôt pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé (1).
 

Cependant, les juges du fond apprécient souverainement le caractère notable de la modification alléguée.
 

En l’espèce, la bailleresse faisait valoir que l’impôt foncier qu’elle payait avait augmenté de plus de 82 %. On pouvait donc penser que la modification était notable.
 

Cependant, les juges du fond apprécièrent le caractère notable de la variation de l’impôt foncier, non pas en fonction du taux d’augmentation, mais par rapport aux revenus tirés de la location. Ils estimèrent que l’impôt foncier demeurait modeste au regard du montant annuel du loyer.
 

La décision est intéressante puisqu’elle rappelle qu’une modification, pour exclure le plafonnement, doit être suffisamment importante et notable.
 
 

 2° - Sur l’appréciation des autres motifs de déplafonnement
 

La Cour d’appel, statuant comme cour de renvoi après cassation, avait estimé n’être saisie que de la question du déplafonnement en raison de l’augmentation de la taxe foncière.
 

Cependant, la bailleresse avait invoqué d’autres motifs de déplafonnement. Il appartenait à la Cour d’appel d’y répondre.
 

De nouveaux motifs de déplafonnement invoqués en appel ne constituent pas des demandes nouvelles (2).
 

(1) Cass. 3ème civ. 13 juillet 1999, Administrer décembre 1999, p. 29, note J.-D. Barbier ; Cass. 3ème civ. 7 février 2007, Gaz. Pal. des 20 et 22 mai 2007, p. 27, note J.-D. Barbier.
 

(2) Cass. 3ème civ. 10 juillet 2002, Gaz. Pal. des 31 janvier et 1er février 2003, somm. p. 23, note J.-D. Barbier.

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