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Commerce autorisé
La destination prévue au bail étant celle de "bureaux commerciaux et administratifs nécessaires aux activités" de la société locataire, et les locaux litigieux constituant le siège social de celle-ci tandis que le lieu d'exploitation se trouve ailleurs, l'article 23-9 du décret du 30 septembre 1953 est applicable. Cass. 3e civ. 24 mars 1999 : Compagnie du Funiculaire du Grand Jer de Lourdes c. Compagnie Axa Assurances - M. Beauvois, Prés.; Mme Fossaert-Sabatier, rapp.; M. Weber, av. gén.; Me Parmentier et SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde av.- Rejet
NOTE.- Le litige portait sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au locataire à la suite d'un refus de renouvellement. Cette indemnité d'éviction devait inclure la valeur du droit au bail. Or, la valeur du droit au bail dépend étroitement du montant du loyer qui aurait été dû, si le bail avait été renouvelé. En effet, selon la méthode du "différentiel" généralement utilisée par les experts et le juges pour évaluer un droit au bail, il faut comparer le prix du marché pour des locaux équivalents, avec le loyer contractuel qui aurait été du si le locataire était resté en place. La différence entre ces deux prix est baptisée "différentiel". On multiplie ce différentiel par un certain coefficient et la magie de l'arithmétique fait apparaître la valeur du droit au bail.
D'après cette méthode, la valeur du droit au bail est d'autant plus élevée que le différentiel est important. Dans ce type de litige, les parties sont donc amenées à argumenter notamment sur les deux éléments du calcul du différentiel, le bailleur pour le restreindre, le preneur pour l'accroître, à savoir :
- sur le prix du marché pour des locaux équivalents
- sur le loyer qui aurait théoriquement été du en cas de renouvellement
Sur ce dernier point, les juges sont donc amenés à trancher la question de savoir si le loyer de renouvellement aurait été plafonné ou déplafonné. Pour statuer sur l'indemnité d'éviction, les juges doivent préalablement statuer sur le loyer théorique de renouvellement. On plaide, en quelque sorte, deux affaires en une.
C'est ainsi que, dans l'affaire commentée, se posait la question de savoir si les locaux devaient être qualifiés de bureaux ou non. En effet, on sait que le loyer des bureaux n'est pas plafonné. De ce fait, le droit au bail des locaux à usage de bureaux est extrêmement faible. Il a même jugé qu'il pouvait être inexistant (1).
En l'espèce, la Cour d'appel avait jugé "que les locaux sont à usage exclusif de bureaux, le différentiel de loyer est résiduel et la valeur du droit au bail a été fixée de façon raisonnable de 54.848 Frs".
La société locataire contestait cette évaluation, soutenait que les locaux n'étaient pas à usage exclusif de bureaux, que le différentiel était donc beaucoup plus important, et la valeur du droit au bail également.
Le débat portait sur une prétendue contradiction entre, d'une part, la clause du bail visant les "bureaux", et d'autre part, les activités de la société locataire, qui incluaient divers commerces. D'après les indications annexées à l'arrêt, il semble que la clause du bail visait des "bureaux commerciaux et administratifs nécessaires aux activités" de la société locataire, lesquelles activités figuraient également sur le bail et comprenaient : "Fabrication, vente et utilisation d'électricité, exploitation d'un funiculaire à Lourdes, commerce de vente d'appareils de contrôle, activités touristiques".
La Cour de cassation approuve la Cour d'appel d'avoir distingué l'affectation des locaux (bureaux) et la destination des lieux (les commerces autorisés) (2).
En effet, il ne faut pas confondre la nature des locaux, qui sont des bureaux, lorsque cela est expressément stipulé au bail, et d'autre part l'activité du locataire, qui est par définition une activité commerciale, puisque l'article 23-9 du décret du 30 septembre 1953 vise par définition des bureaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité.
Il est certain que n'importe quelle entreprise industrielle ou commerciale de quelque importance a besoin, indépendamment de ses centres d'exploitation, de bureaux administratifs. Dans le bail qu'elle conclura à cette fin, son activité commerciale sera sans doute mentionnée. Il n'en demeure pas moins que les locaux seront des bureaux, quel que soit le commerce autorisé. Les bureaux d'un marchand de biens, les bureaux d'une entreprise de déménagement, les bureaux d'une société dont l'activité est la métallurgie sont des bureaux, peu important le secteur d'activité. Il suffit que l'affectation des lieux à usage exclusif de bureaux soit clairement indiquée dans le bail.
Ainsi, l'expression "bureaux commerciaux et administratifs nécessaires aux activités de la société locataire" ne paraît pas ambiguë, pas plus que l'expression, fréquemment rencontrée, de "bureaux pour les activités conformes à l'objet social de la société locataire".
Cette distinction avait bien été relevée dans une affaire où le bail était à usage exclusif de bureaux. A l'occasion d'une cession, le propriétaire avait autorisé les activités "d'importation, d'exportation, et de distribution de matériels électriques". La Cour d'appel avait estimé que cette clause "avait pour seul objet d'adapter la lettre du bail au genre d'activité du nouveau locataire" et n'avait pas eu pour effet de modifier l'affectation des locaux, qui demeuraient bien des bureaux. La Cour de cassation avait approuvé (3).
Cependant, il faut relever une décision en sens contraire. Dans une affaire où les locaux étaient "destinés à l'usage de bureaux pour l'exercice du commerce de la preneuse, qui est une agence de photographies publicitaires et d'archive photothèque", la Cour de cassation approuva une Cour d'appel d'avoir estimé, par une interprétation nécessaire d'une clause ambiguë, que les parties n'avaient pas limité l'affectation des locaux à un usage exclusif de bureaux (4).
La contradiction des solutions vient sans doute de ce que la Cour de cassation s'en rapporte à l'appréciation des juges du fond, c'est-à-dire à leur interprétation de la clause prétendument ambiguë.
Il nous semble toutefois que la clause ci-dessus rappelée ("usage de bureaux pour l'exercice du commerce la preneuse") n'était guère ambiguë et visait clairement, d'une part, la nature des locaux, et d'autre part, la destination des lieux. Il nous semble que la Cour de cassation aurait pu casser, en relevant que le bail désignait les locaux, sans ambiguïté, comme des bureaux. En l'état de ces jurisprudences incertaines, on ne peut que conseiller aux rédacteurs d'actes d'être particulièrement prudents, et d'insister sur l'usage exclusif de bureaux, auxquels les activités de la société locataire ne sauraient déroger.
En pratique, on relèvera une différence décisive entre les deux décisions contradictoires évoquées (l'arrêt présentement commenté et l'arrêt du 14 juin 1995). Dans la présente affaire, les juges du fond avaient relevé que la société locataire disposait d'autres locaux qui lui servaient de lieu d'exploitation. Au contraire, dans l'affaire ayant donné lieu à l'arrêt du 14 juin 1995, les juges du fond avaient relevé que la société locataire "ne disposait que des locaux litigieux pour exercer son commerce".
Ainsi, lorsqu'il s'agit de rechercher l'intention des parties (ce qui n'est possible qu'en cas de convention silencieuse ou ambiguë), les juges du fond ont la possibilité de prendre en considération toutes les circonstances de fait, et notamment l'usage effectif que le preneur fait des lieux loués, et l'existence d'autres locaux pour les activités effectives de vente, d'entrepôt ou de fabrication.
(1) Cass. 3e civ. 20 juin 1995, Gaz. Pal. 1995.2. somm. p. 559, note Barbier ; Trib. gr. inst. Paris 11 avril 1995, Administrer février 1996, p.37, note Boccara, Lipmann-Boccara et Sainturat.
(2) Sur cette distinction voir notre note sous Cass. 3e civ. 7 février 1984, et C. Orléans 8 décembre 1983, Gaz. Pal. 1985.1.120.
(3) Cass. 3e civ. 8 janvier 1980, Bull. cass. 1980.3. n° 4 p.4.
(4) Cass. 3e civ. 14 juin 1995, arrêt n°1252 D, Administrer février 1996, p.34, note Boccara, Lipmann-Boccara et Sainturat.
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