LA LOI PINEL NE CONSTITUE PAS UN MOTIF DE DÉPLAFONNEMENT.
 
 
Mots-clés : Renouvellement – Loyer du bail renouvelé – Déplafonnement – Loi Pinel – Améliorations – Modification des obligations des parties – Indices des loyers commerciaux.
 
L’essentiel. Les dispositions de la loi dite Pinel du 18 juin 2014, qui ont pour but légitime de de protéger les commerçants et leur outil de travail, et réalisent un juste équilibre entre les intérêts généraux et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu, en ce qui concerne le droit de propriété des bailleurs, ne sont pas contraires aux dispositions de l’article 1^er du protocole additionnel à la Convention Européenne, les parties restant libres de s’accorder sur le montant du loyer du bail renouvelé, en prenant notamment en compte les nouvelles dispositions impératives quant au transfert des charges, impôts et travaux.
 
Des travaux relatifs à la mise en place d’une climatisation et d’un système de vidéo-surveillance ne peuvent être qualifiées de travaux de nature à modifier notablement les caractéristiques du local. La clause stipulant que : « tous les travaux, embellissements, améliorations et installations exécutés et laissés en place après déménagement par le preneur resteront la propriété du bailleur sans indemnité » étant ambigüe, il convient de l’interpréter en recherchant la commune intention des parties. Le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d’accession ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles.
 
Les modifications apportées par la loi aux clauses du bail renouvelé, quant à la charge des travaux, sont de nature à entrainer un déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé, si elles présentent un caractère notable. La modification résultant de l’application de loi dite Pinel du 18 juin 2014, en ce qui concerne la charge des travaux, n’est pas suffisamment notable pour entrainer un déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé.
 
 
CA Paris, Pôle 5 – Ch. 3, 3 avril 2019, RG n° 17/21462, Société A D-Trezel c/ Mme S. Mme Thaunat, prés. ; Mmes Prigent et Gil, Cons. ; Me Matheu de La Beaujardière et Me C.-E. Brault, av.
 
Note par
Jehan-Denis BARBIER
 
Saisie de la fixation du loyer d’un bail commercial en renouvellement, la Cour d’appel de Paris se prononce sur plusieurs points de droit intéressants, notamment sur les conséquences de l’application de la loi dite Pinel du 18 juin 2014.
 
 
 
 
 
 
 
 
I – SUR L’APPLICATION DE LA LOI PINEL AU BAIL RENOUVELÉ
 
Il s’agissait en l’espèce d’un renouvellement à effet du 1^er juillet 2016 et la procédure avait été introduite par assignation du 12 décembre 2016.
 
Il n’y avait donc pas de difficulté de droit transitoire, puisque la loi dite Pinel du 18 juin 2014 est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014.
 
On rappellera que, pour le renouvellement d’un bail commercial, le Code de commerce comporte deux dispositions qui définissent, d’une part, la date de prise d’effet du renouvellement et, d’autre part, la date de sa conclusion.
 
L’article L.145-12 du Code de commerce dispose : « Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent ». Le bail renouvelé est un nouveau bail dont la date de prise d’effet est fixée au lendemain de la date d’expiration du bail à renouveler.
 
La date de la conclusion du renouvellement, quant à elle, est définie à l’article L.145-57 du Code de commerce dont le deuxième alinéa dispose : « Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci (…). Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail ». Cela signifie que le bail renouvelé est conclu lorsque les parties procèdent à sa signature ou, à défaut, à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de la décision de fixation du prix, cette décision « valant bail ».
 
En l’espèce, la prise d’effet du renouvellement étant postérieure de deux ans à la loi Pinel, et l’arrêt valant bail étant postérieur de cinq ans, il paraissait difficile d’en contester l’application.
 
Mais la bailleresse n’avait pas hésité à invoquer les articles 2 et 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789, l’article 34 de la Constitution de 1958, l’article 1^er alinéa 1 du Protocole Additionnel n°1 à la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l’Homme et de liberté fondamentale, et le « principe de non rétroactivité de la loi civile », pour soutenir que la loi Pinel serait inapplicable au motif qu’elle bouleverserait l’équilibre contractuel entre les parties et porterait atteinte à la liberté contractuelle.
 
Ces moyens sont rejetés puisqu’ils consistaient à refuser l’application de la loi nouvelle, au seul motif qu’elle modifiait l’état du droit, ce qui est le propre d’une loi nouvelle.
 
Le principe de la non rétroactivité des lois est invoqué à tort. Comme l’écrivait le Doyen Roubier : « Si la rétroactivité consiste en ce que la loi nouvelle heurte des droits acquis, nul doute, en effet, que l’application immédiate d’une loi puisse faire grief à des situations juridiques existantes. On en revient nécessairement à condamner au même titre l’effet immédiat et l’effet rétroactif » [1].
 
En réalité la loi nouvelle s’applique immédiatement aux situations en cours de constitution, ce qui est le cas d’un bail commercial en cours de renouvellement, non encore définitivement renouvelé, puisque le loyer n’est pas encore fixé.
 
 
II – SUR LA MODIFICATION DES OBLIGATIONS DES PARTIES
 
La bailleresse soutenait que l’application de la loi Pinel provoquait un bouleversement des obligations des parties, ce qui devait justifier, selon elle, le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
 
L’article R.145-8 du Code de commerce dispose dans son deuxième alinéa : « Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix, peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer ».
 
Sur le fondement de ce texte, il a été jugé que l’augmentation notable de l’impôt foncier supporté par le bailleur pouvait justifier un déplafonnement[2].
 
En l’occurrence, la loi Pinel n’a pas véritablement créé de nouvelles « charges » pour le bailleur. Son décret d’application a seulement interdit la refacturation au locataire des gros travaux de l’article 606 du Code civil (et encore : sauf ceux constituant des travaux d’embellissement dont le montant excèderait le coût du remplacement à l’identique…) et les honoraires de gestion des loyers.
 
Les autres interdictions figurant à l’article R.145-35 du Code de commerce, sont dérisoires, le bailleur restant pratiquement libre de refacturer tous les impôts et taxes au preneur et se voyant seulement interdit de lui facturer des charges relatives « à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires » …
 
A supposer que l’ancien bail mît à la charge du locataire les gros travaux de l’article 606 ainsi que le paiement des honoraires du gestionnaire du bailleur, de telles stipulations se trouveraient effacées du bail renouvelé, puisque la loi Pinel les répute non écrites.
 
Mais cette modification des obligations des parties, par l’effet de la loi, est jugée par la cour d’appel de Paris non notable.
 
Seule une modification « notable » permet un déplafonnement. La suppression de la charge des gros travaux pesant sur le preneur ne l’est pas suffisamment.
 
On observera que la prise en compte des charges exorbitantes concerne davantage l’évaluation que le déplafonnement. En effet, lorsque le locataire supportait les gros travaux de l’article 606 du Code civil, on pratiquait un abattement sur la valeur locative. Désormais, sous le régime de la loi Pinel, le locataire ne bénéficiera plus de cet abattement. L’équilibre de la convention est maintenu.
 
 
 
 
 
 
 
III – SUR LES AMÉLIORATIONS
 
La bailleresse invoquait comme autre motif de déplafonnement la réalisation de travaux par le preneur, à savoir l’installation d’une climatisation et d’un système de vidéo-surveillance, travaux pour lesquels la bailleresse n’aurait pas donné son autorisation.
 
La Cour d’appel relève que le défaut d’autorisation ne constitue pas un motif de déplafonnement.
 
La Cour relève surtout que la clause concernant les améliorations était rédigée de façon ambigüe : « tous les travaux, embellissements, améliorations et installations exécutés et laissés en place après déménagement par le preneur resteront la propriété du bailleur sans indemnité de sa part, à moins que celui-ci ne préfère demander le rétablissement, aux frais du preneur, des lieux loués dans leur état primitif ».
 
La cour d’appel relève que « le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif » il convient de considérer que la clause d’accession ne peut jouer « qu’à la fin des relations contractuelles » des parties, ce que la clause mentionne d’ailleurs de façon assez précise, puisqu’elle vise l’accession « après déménagement par le preneur ».
 
Il a effectivement déjà été jugé que la clause permettant au bailleur de demander le rétablissement des locaux dans leur état d’origine, ne pouvait produire effet qu’au départ du locataire[3].
 
L’accession des améliorations ne peut pas constituer un motif de déplafonnement à l’occasion d’un renouvellement, lorsqu’elle est stipulée « à la sortie des lieux » ou « en fin de jouissance »[4].