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Par Philippe-Hubert BRAULT
L'indemnité d'éviction
Sur la portée des dispositions de l'ancien article 7 alinéa 1 du décret et l'absence d'accord explicite des parties sur un bail renouvelé pour une durée de douze années.
Sur les difficultes de procedure decoulant de l'absence de diligence des parties après expertise
Sur l'application de la méthode hotelière et de l'incidence des travaux réalisés par le preneur
Sur les conditions d'application de la loi du 1er Juillet 1964 et l'article 23-3 alinéa 2 du décret aux baux hotelier
La résiliation du bail pendant le maintien dans les lieux du preneur
L'adaptation des lieux loués à leur destination contractuelle et la fixation du loyer en renouvellement
Sur les conséquences de la notification du congé par le preneur au gestionnaire de l’immeuble
Sur différents motifs de déplafonnement et notamment l’augmentation des charges de copropriété ou de l’impôt foncier.
Sur les intérêts dus par le bailleur après fixation de l’indemnité d’éviction

Par Jehan-Denis BARBIER
Les facteurs locaux de commercialité
Le loyer entre plafond et marché
Fixation vaut condamnation
La révision triennale du loyer du bail commercial à la hausse
Vente de l'immeuble
Loyer variable
Hôtels
Clause d'enseigne
Cession
Bureaux

Baux Commerciaux Sur la portée des dispositions de l'ancien article 7 alinéa 1 du décret et l'absence d'accord explicite des parties sur un bail renouvelé pour une durée de douze années.

Sur la portée des dispositions de l'ancien article 7 alinéa 1 du décret et l'absence d'accord explicite des parties sur un bail renouvelé pour une durée de douze années.

CA Paris, 16ème Chambre A, 13 décembre 2000, Mme Barnier c/ Sté Necker Optique (sur rappel de TGI Paris, 15 janvier 1999 et 16 avril 1999)

Lors de chaque renouvellement, il appartient aux parties d'exprimer expressément leur volonté de contracter pour une durée de douze années, faute de quoi le bail est renouvelé pour une durée légale de neuf ans.

NOTE :
L'article 7 du décret devenu l'article L 145-12 du Code de commerce précise en son alinéa 1er que la durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Contrairement à la motivation retenue par l'arrêt ci-dessus publié, les dispositions de l'ancien article 7 ne sont pas d'ordre public : la récente codification d'une partie du décret du 30 septembre 1953 n'a apporté aucune novation sur ce point, puisque l'article L 145-15 ne fait référence au titre de la durée du bail qu'à l'article L 145-4, c'est-à-dire l'ancien article 3-1 dont l'alinéa 1er dispose que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
En présence d'un bail initialement conclu pour une durée de douze années, voire une durée supérieure, il s'évince de ce texte qu'en principe la durée du bail renouvelé ne peut excéder neuf années, à moins que les parties ne soient explicitement convenues d'une durée plus longue.
Ceci implique que dès la conclusion du bail initial, les parties puissent convenir de la durée des futurs renouvellements, dès l'instant où celle-ci n'est pas inférieure à neuf années : il s'agit d'une pratique constante dans les centres commerciaux où les baux sont habituellement conclus pour une durée de douze ans renouvelés pour une durée identique...
Cependant, dans le silence du bail, la question peut se poser et la 16ème Chambre B de la Cour de Paris (18 septembre 1998, Gaz. Pal. 1999.1., som. 144, note Ph.H. Brault), a retenu une analyse différente fondée notamment sur les dispositions de l'article 1134 du Code civil et à la jurisprudence qui exclut toute motification des clauses et conditions du bail échu en renouvellement à l'exception du loyer (JCL Bail à loyer, fasc. 1430, n° 17; Cass. civ. 6 mars 1991, Loyers et copr. 1991, com. 214).
En présence d'un bail initialement conclu pour une durée de douze ans, sans qu'il soit fait mention de la durée du bail renouvelé, il semble que les dispositions de l'article 7 alinéa 1er soient dénuées de toute ambiguïté : il faut un accord explicite découlant soit des écritures échangées devant le Juge des Loyers commerciaux, soit de l'avenant ou du nouveau bail conclu en renouvellement.
S'il est vrai que la Cour de cassation paraît bien prohiber toute modification par le Juge des Loyers commerciaux des clauses et conditions du bail échu, il reste qu'indépendamment de la fixation du loyer, on ne peut faire abstraction des dispositions légales dénuées de ce chef de toute ambiguïté.
C'est la raison pour laquelle, même si la référence à l'ordre public paraît ici erronée, la solution retenue paraît devoir être approuvée.


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