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Baux Commerciaux
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Par Philippe-Hubert BRAULT
L'indemnité d'éviction
Sur la portée des dispositions de l'ancien article 7 alinéa 1 du décret et l'absence d'accord explicite des parties sur un bail renouvelé pour une durée de douze années.
Sur les difficultes de procedure decoulant de l'absence de diligence des parties après expertise
Sur l'application de la méthode hotelière et de l'incidence des travaux réalisés par le preneur
Sur les conditions d'application de la loi du 1er Juillet 1964 et l'article 23-3 alinéa 2 du décret aux baux hotelier
La résiliation du bail pendant le maintien dans les lieux du preneur
L'adaptation des lieux loués à leur destination contractuelle et la fixation du loyer en renouvellement
Sur les conséquences de la notification du congé par le preneur au gestionnaire de l’immeuble
Sur différents motifs de déplafonnement et notamment l’augmentation des charges de copropriété ou de l’impôt foncier.
Sur les intérêts dus par le bailleur après fixation de l’indemnité d’éviction

Par Jehan-Denis BARBIER
Les facteurs locaux de commercialité
Le loyer entre plafond et marché
Fixation vaut condamnation
La révision triennale du loyer du bail commercial à la hausse
Vente de l'immeuble
Loyer variable
Hôtels
Clause d'enseigne
Cession
Bureaux

Baux Commerciaux Clause d'enseigne

Nullité des clauses d’enseigne
Une Cour d'appel retient à bon droit la nullité de la clause du bail imposant au preneur d'exercer son activité sous telle enseigne précise, une telle clause ne lui permettant pas de faire valoir son droit à déspécialisation partielle, par adjonction d'activités connexes ou complémentaires. L'annulation de cette seule clause de destination exclusive du bail n'entraîne pas la nullité totale du bail.
Cass. 3e civ. 12 juillet 2000 : Sté Comptoirs Modernes Economiques de Rennes (CMER) c. Sté La Palière Distribution - M. Beauvois, prés. ; M. Peyrat, rapp. ; Me Weber, av.gén. ; Me Blondel et SCP Richard et Mandelkern, av.- Rejet
NOTE.- C'est la première fois, à notre connaissance, que la Cour de cassation se prononce sur la validité d'une clause d'enseigne, au regard du statut des baux commerciaux.
Les clauses d'enseigne sont des clauses que l'on rencontre souvent dans les baux de centres commerciaux, aux termes desquelles le locataire doit exploiter son activité sous une certaine enseigne. La clause d'enseigne se distingue donc de la clause de destination, laquelle concerne seulement le commerce autorisé.
En l'espèce, le bail stipulait que le preneur devait utiliser "les lieux loués à usage d'habitation et approvisionnement général avec rayon boucherie sous l'enseigne Comod pendant toute la durée du bail". La clause de destination (approvisionnement général avec rayon boucherie) et la clause d'enseigne (enseigne Comod) figuraient dans le même article, ce qui n'emporte pas, en soi, de conséquences particulières.
Le preneur était également lié au bailleur par un contrat de franchise. Il y avait donc là une circonstance un peu particulière : les parties étaient liées par deux contrats, qui furent jugés indivisibles, le preneur ayant la qualité de franchisé et le bailleur la qualité de franchiseur.
Or, nonobstant la clause d’enseigne, le preneur-franchisé décida de résilier le contrat de franchise, pour poursuivre son activité sous une autre enseigne. Le bailleur-franchiseur lui signifia alors un commandement visant la clause résolutoire du bail, d'avoir à respecter la clause d'enseigne. Le preneur assigna en nullité de cette clause d'enseigne et du commandement et obtint gain de cause tant devant la Cour d'appel que devant la Cour de cassation. Les juges décident que la clause d'enseigne est nulle au motif qu'elle fait obstacle aux règles du 30 septembre 1953 concernant la déspécialisation et à celles concernant la cession.
 

I - CLAUSE D’ENSEIGNE ET DESPECIALISATION
Les articles 34 et suivants du décret du 30 septembre 1953 permettent au locataire "d'adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires", en suivant une certaine procédure.
Cette procédure de déspécialisation est d'ordre public, puisque l'article 35 du décret du 30 septembre 1953 dispose que "sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec (…) aux dispositions des articles (…) 34 à 34-7".
En l'espèce, la Cour d’appel avait jugé que la clause du bail faisant obligation au locataire d'exploiter sous l'enseigne "Comod" ne permettait pas au locataire de faire valoir son droit à déspécialisation partielle, par adjonction d'activités connexes ou complémentaires. On pourrait ajouter que la clause d'enseigne fait surtout obstacle à la déspécialisation plénière, prévue à l'article 34-1 du décret, qui permet au locataire, dans certaines conditions, de changer d'activité, ces dispositions étant également d'ordre public.
L'obligation de maintenir une certaine enseigne, laquelle est par définition attachée à une activité strictement délimitée, interdit toute déspécialisation. La nullité est donc encourue.
 

II - CLAUSE D'ENSEIGNE ET CESSION
La Cour de cassation ne s'est pas expressément prononcée sur la question de savoir si la clause d'enseigne fait obstacle à la cession du fonds de commerce.
Si tel était le cas, ce serait un motif supplémentaire de nullité des clauses d'enseigne, puisque aux termes de l'article 35-1 du décret du 30 septembre 1953 : "Sont également nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent décret à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise".
C’est ainsi qu’est nulle la clause imposant l’obligation pour le preneur d’exploiter personnellement le fonds de commerce pendant les trois dernières années du bail, dans la mesure où cette clause rend impossible la cession du bail pendant cette période (1)
En l’occurrence, la Cour d’appel avait estimé que "la cession du droit au bail, en cas de cession du fonds, si elle n’est pas a priori impossible, est rendue particulièrement limitée par la nécessité de la signature d’un nouveau contrat de franchise entre le cessionnaire et le franchiseur, et se trouve ainsi à la discrétion de ce dernier".
Effectivement, dans l’hypothèse d’une cession, le bailleur, en sa qualité de franchiseur, pourrait refuser de renouvellement le contrat de franchise au nom du nouveau locataire, si celui-ci ne remplit pas les conditions intuitu personae pour être admis dans un réseau, et s’il ne répond pas aux critères et aux normes exigés par le franchiseur. Le bailleur-franchiseur pourrait ainsi, de fait, mettre le cessionnaire pressenti dans l’impossibilité de respecter la clause d’enseigne, ce qui revient à interdire la cession.
Plus généralement, dans les cas où le bailleur et le franchiseur sont des personnes différentes, la nullité de la clause d’enseigne devrait être également retenue, puisqu’elle revient à faire dépendre le droit au statut des baux commerciaux de la volonté discrétionnaire d’un tiers. Il n’est pas possible de mettre un bail commercial dans la dépendance d’un contrat de droit commun. La résiliation éventuelle du contrat de droit commun entraînerait la résiliation du bail commercial, la perte de la propriété commerciale, et ferait échec à l’application du statut. Le droit à la propriété commerciale ne peut pas être mis sous condition. L’application du statut ne peut pas être subordonnée à une convention de droit commun avec un tiers, en l’occurrence au maintien d’un contrat de franchise.
Les questions posées par la présente affaire peuvent être rapprochées de deux autres débats.
En premier lieu, on peut s’interroger sur la propriété effective du fonds de commerce, lorsque celui-ci est exploité sous une enseigne appartenant à un tiers, dans le cadre d’un contrat de franchise. La question de la propriété de la clientèle, dans le cadre de la distribution intégrée, lorsque le locataire commerçant est franchisé, a fait l’objet d’une étude dans ces colonnes (2). Depuis lors, il a été jugé qu’un locataire franchisé Avis n’a pas de clientèle propre et autonome et ne peut pas bénéficier du statut des baux commerciaux (3).
Il a également été jugé qu’un franchisé Jean-Louis David ne peut pas invoquer le bénéfice du statut (4). Pour déterminer qui est propriétaire du fonds, la jurisprudence recherche qui, du franchiseur ou du franchisé, tient le rôle prépondérant, dans l’attraction de la clientèle (5).
En l’espèce, on pourrait se demander si la société La Palière Distribution est réellement propriétaire du fonds de commerce exploité sous l’enseigne Comod, ou si au contraire la clientèle attachée à l’enseigne Comod n’appartient pas au franchiseur. La réponse à ce type de question doit être recherchée dans la notoriété de la marque et de l’enseigne.
En second lieu, on peut se demander si, lorsque le fonds est exploité sous une enseigne connue, il est possible de le dissocier de ladite enseigne, et de céder le fonds sans céder la marque. Il a été jugé que la vente d’une enseigne et d’un nom commercial devait être requalifiée en vente de fonds de commerce au motif que "la clientèle et l’enseigne étaient intimement liées de telle sorte qu’il est impossible de concevoir que le cédant ait pu vendre l’enseigne en se réservant la clientèle" (6). Inversement, il paraît difficile de vendre le fonds en se réservant l’enseigne.
La question avait fait l’objet d’une étude à propos de la vente d’une boutique Descamps, rue Tronchet à Paris (7). La société Descamps avait cédé son droit au bail, avec prétendument son fonds de commerce, à un tiers, et avait consenti en même temps, à ce tiers, un contrat de franchise, pour le maintien de l’enseigne Descamps. On avait fait observer que la clientèle attachée à la marque et à l’enseigne provenait non du contrat de cession, mais du contrat de franchise, et qu’en conséquence, cette prétendue cession de fonds de commerce aurait dû être requalifiée en cession de droit au bail.
 
(1) Cass. 3e civ. 3 juillet 1986, Gaz. Pal. 1986, 2, panor. p.227.
(2) Distribution intégrée, fonds de commerce désintégré, par Jehan-Denis Barbier, Administrer août-septembre 1994, p.2.
(3) TGI Evry 9 décembre 1993, Gaz. Pal. 1994, 1, 207, note de Belot ; C. Paris, 6 février 1996, Gaz. Pal. 1996, 1, 264.
(4) TGI Paris 30 octobre 1998, Gaz. Pal. des 28 et 30 mars 1999, somm., note Barbier.
(5) Voir notamment Cass. 3e civ. 8 janvier 1997, Gaz. Pal. 1997, 2, p.549.
(6) Cass. com. 19 décembre 1960, Bull. cass. 1960, III, n°418, p.382.
(7) TGI Paris 26 septembre 1995, Gaz. Pal. 1996, 1, somm. p.129.


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