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Améliorations
Le commerce de la société locataire (exploitant un hôtel) relevant de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953 relatif à la fixation du loyer des locaux construits en vue d'une seule utilisation, la Cour d'appel a écarté, à bon droit, l'application des dispositions de l'article 23-3 du décret.
D'autre part, ayant constaté que la société locataire ne prétendait pas avoir fait la notification prévue par l'article 2 de la loi du 1er juillet 1964, la Cour d'appel en a exactement déduit qu'il s'agissait d'une formalité substantielle dont l'omission privait le locataire de tout droit à invoquer les dispositions de cette loi.
Cass. 3e civ. 1er mars 2000 : SARL Hôtel du Nord c. SCI Hôtel du Nord - M.Beauvois, prés. ; M. Peyrat rapp. ; M. Sodini av. gén. ; SCP Delaporte et Briard et Me Brouchot av. Rejet
NOTE.- Lorsqu'un locataire commerçant réalise dans les lieux loués des travaux d'amélioration, le bailleur ne peut pas s'en prévaloir pour obtenir une augmentation de loyer. Cette règle figure à l'alinéa 2 de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953. Pour estimer une valeur locative, il faut faire abstraction des améliorations réalisées par le locataire au cours du bail expiré, dès lors que le bailleur n'a pas assumé la charge des travaux.
En matière hôtelière, cette règle est renforcée par la loi du 1er juillet 1964 :
- Selon l'article 1er de cette loi, le bailleur ne peut pas s'opposer à ce que l'hôtelier réalise des travaux concernant notamment la distribution de l'eau, du gaz et de l'électricité, l'équipement sanitaire, l'installation du chauffage central, l'installation d'ascenseurs, etc.
- Selon son article 2, le locataire qui entend procéder à de tels travaux doit adresser une notification à son bailleur.
- L'article 3 dispose que "pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de 12 années à compter de l'expiration du délai d'exécution visé à l'article 2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l'incorporation à l'immeuble des améliorations résultant de l'exécution des travaux mentionnés à l'article 1er".
Ainsi, lorsqu'un locataire rénove un hôtel, le transforme, et obtient un changement de catégorie, le juge chargé de fixer le loyer doit faire abstraction de ces améliorations, dès lors que la fixation intervient au cours du délai de douze ans prévu à l'article 3 de la loi du 1er juillet 1964. En pratique, les juges fixent le loyer en considération de l'immeuble dans son état actuel, puis procèdent à un abattement forfaitaire en considération de la date, de la nature et du coût de travaux réalisés par le locataire.
Des travaux ayant permis le passage dans la catégorie trois étoiles peuvent justifier un abattement de 40% (1), 47% (2), voire 50% (3). Mais l'abattement est souvent plus limité : 5% (4), 12% pour la construction d'un ascenseur et l'aménagement d'une cafétéria (5), 20% (6), 25% (7), 27% pour des travaux ayant permis le passage d'une étoile à deux étoiles (8).
Dans l'affaire commentée, la société locataire avait effectué, au cours du bail expiré, des travaux d'amélioration. Lors du renouvellement, elle demanda qu'il en soit fait abstraction. La Cour d'appel, approuvée par la Cour de cassation, décide, d'une part, que l'article 23-3 n'est pas applicable aux locaux monovalents et, d'autre part, que la société locataire ne peut pas se prévaloir des dispositions de la loi du 1er juillet 1964 dès lors qu'elle n'a pas procédé à la notification prévue à l'article 2 de cette loi.
Par cet important arrêt, la Cour de cassation pose donc deux règles dont les conséquences pratiques ne sont pas négligeables :
- d'une part, il y aurait une incompatibilité entre les articles 23-8 et 23-3 du décret du 30 septembre 1953,
- d'autre part, le locataire ne pourrait pas bénéficier de la loi du 1er juillet 1964 à défaut de notification.
I - SUR L'INCOMPATIBILITE DES ARTICLES 23-3 ET 23-8 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953
L'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953, qui interdit de prendre en compte les améliorations réalisées par le locataire, concerne l'estimation de la valeur locative. Or, pour les locaux monovalents, un texte spécial déroge aux règles générales concernant la valeur locative : l'article 23-8 dispose que "le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux dispositions qui précèdent, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée".
On sait que ce texte est applicable non seulement aux locaux construits en vue d'une seule utilisation, mais également à ceux qui ont subi des aménagements importants excluant tout autre usage sans des transformations profondes et coûteuses (9). Il faut que les locaux aient "une vocation unique" (10). L'article 23-8 s'applique notamment aux hôtels, même s'il existe un restaurant au rez-de-chaussée, dès lors qu'il n'y a qu'un seul fonds de commerce (11).
L'article 23-8 dérogeant expressément "aux dispositions qui précèdent", c'est-à-dire notamment à l'article 23-3, la décision commentée est parfaitement conforme aux textes. Lorsque les juges fixent le loyer d'un local monovalent, ils n'ont pas à se référer aux dispositions des articles 23-1 à 23-5.
Pour apprécier la portée de la décision, il convient toutefois de distinguer selon qu'existent ou non des usages particuliers dans la branche d'activité considérée.
A - EXISTENCE D'USAGES PARTICULIERS Pour certains locaux particuliers, le loyer est fixé en fonction d'usages spéciaux. Tel est le cas par exemple pour une clinique (12), pour un théâtre, pour un cinéma, et surtout pour les hôtels. Selon la méthode hôtelière, le loyer doit être fixé, non pas en fonction d'un calcul "par unité de surface" comme il est dit à l'article 23-5 du décret, mais en considération du chiffre d'affaires théorique du locataire. Cette méthode hôtelière fait l'objet de controverses depuis de nombreuses années et le débat a été relancé récemment (13).
Lorsque le loyer est ainsi fixé en fonction d'une méthode particulière, on comprend que les dispositions des articles 23-1 à 23-5 soient nécessairement exclues, puisque les méthodes de calcul sont totalement incompatibles. Si l'on fixe le loyer en fonction du prix de la chambre, on ne le fixe pas en fonction du prix du m² pondéré.
C'est pourquoi la Cour de cassation décide que, le commerce relevant de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953, "la Cour d'appel a écarté, à bon droit, l'application des dispositions de l'article 23-3 du décret".
On observera que la règle ainsi posée peut être généralisée. Elle n'est pas limitée à la question des seules améliorations. Ce sont bien toutes les règles d'évaluation des articles 23-1 à 23-5 qui doivent être écartée, dès lors que l'on se place dans le cadre strict de l'article 23-8. Ainsi, par exemple, le juge ne serait pas nécessairement obligé de procéder à des abattements ou à des majorations pour tenir compte des obligations respectives des parties, au sens du premier alinéa de l'article 23-3.
Comme l'écrivait Monsieur de Belot il y a plus de vingt ans, l'article 23-8 "déroge à l'ensemble des normes de détermination de la valeur locative résultant de l'article 23 et des articles 23-1 à 23-6 inclus" (15).
B - ABSENCE D'USAGES PARTICULIERS Cependant, il existe des locaux monovalents dont le loyer n'est pas déterminé par des usages particuliers. Ainsi, par exemple, pour un garage, une salle de danse, ou des locaux ayant été réunis avec un immeuble contigu (14). Dans ce cas, le loyer échappe néanmoins au plafonnement.
Madame Marie-Pierre Bagnéris expose fort bien dans sa thèse, la distinction qu'il faut faire entre d'une part l'exclusion du plafonnement par application de l'article 23-8, et d'autre part les règles particulières d'évaluation prévues par ce texte : "Le texte de l'article 23-8 renvoie à la détermination du loyer par application des "usages observés dans la branche d'activité considérée". La question s'est donc posée de savoir si le plafonnement devrait être écarté même dans l'hypothèse où les usages faisaient défaut. Certaines décisions ont dans ce cas exigé le retour aux règles de plafonnement. Cependant la Cour de cassation a finalement décidé que le principe du déplafonnement doit s'appliquer même si aucun usage n'est relevé dans la branche d'activité pour la fixation du loyer. On doit approuver cette dernière solution. Elle a en effet le mérite d'éviter toute confusion entre le principe de déplafonnement et l'existence de règles particulières de fixation du loyer. Le déplafonnement ne doit pas dépendre de ces dernières. Seul un critère objectif doit être appliqué, lié aux seules caractéristiques du local. Dès lors que celui-ci est monovalent, le plafonnement doit être écarté. Les usages éventuels de fixation du loyer ne sont là que pour une mise en pratique du principe de déplafonnement, non pour décider de son déclenchement" (16).
Ainsi, en l'absence d'usage particulier, le loyer échappe néanmoins au plafonnement. Les juges ne sont-ils pas alors obligés de se référer aux règles d'évaluation habituelles de la valeur locative, et notamment aux dispositions de l'article 23-3 ?
Dans plusieurs arrêts, la Cour de cassation a jugé "qu'à défaut de tout usage observé dans la branche d'activité considérée, la valeur locative était seule applicable" (17). Il semblerait donc, dans ce cas, que le loyer doive être estimé selon les critères classiques de la valeur locative, définis aux articles 23 à 23-5. C'est d'ailleurs ainsi que les experts procèdent en pratique.
Cependant, en droit, la Cour de cassation ne renvoie pas expressément aux articles 23 à 23-5. La "valeur locative" visée par la Cour de cassation n'est-elle pas plutôt la valeur normale du marché ? Ne serait-il pas illogique de déroger "aux dispositions qui précèdent" l'article 23-8 pour exclure le plafonnement, et de ne pas y déroger pour estimer la valeur locative, alors que l'article 23-8 prévoit une dérogation globale ?
Dans une décision plus récente, la Cour de cassation a donné une grande latitude d'appréciation aux juges du fond : "Les juges du fond apprécient souverainement la valeur locative d'un local construit en vue d'une seule utilisation faisant l'objet d'un renouvellement de bail, selon le mode de calcul qui leur paraît le meilleur" (18). Ainsi, même en l'absence d'usages particuliers, les juges ne seraient pas liés, pour l'estimation de la valeur locative, par les articles 23 à 23-5. Dans l'arrêt présentement commenté, la Cour de cassation exclut les dispositions de l'article 23-3, et cette exclusion n'est pas déterminée par l'existence ou non d'usages particuliers.
La question n'est cependant pas définitivement tranchée et reste délicate. Est-il souhaitable que les juges puissent s'affranchir de tout critère légal pour estimer une valeur locative ?
II - SUR L'EXCLUSION DE LA LOI DU 1er JUILLET 1964 A DEFAUT DE NOTIFICATION La Cour de cassation décide que la notification prévue à l'article 2 de la loi du 1er juillet 1964 est nécessaire et qu'il s'agit d'une formalité substantielle. A défaut, le locataire ne peut pas invoquer le bénéfice de ce texte, pour demander un abattement sur son loyer en raison des travaux d'amélioration qu'il a réalisés.
A - NECESSITE D'UNE NOTIFICATION
La loi du 1er juillet 1964 vise les travaux d'équipement et d'amélioration concernant :
- la distribution de l'eau, du gaz et de l'électricité
- l'installation du téléphone, d'appareils récepteurs de radio diffusion et de télévision
- l'équipement sanitaire
- le déversement à l'égout
- l'installation du chauffage central ou de distribution d'air chaud ou climatisé, - l'installation d'ascenseurs, monte-charge et monte-plats
- l'aménagement des cuisines et offices
- la construction des piscines
Le bailleur ne peut pas s'opposer à de tels travaux, nonobstant toute clause contraire, même si les travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux. Lorsque les travaux doivent toucher au gros-œuvre de l'immeuble, à défaut d'accord du propriétaire, le locataire doit demander un avis à une commission spécialisée.
L'article 2 de la loi du 1er juillet 1964 dispose que "le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Un plan d'exécution et un devis descriptif et estimant des travaux projetés sont joints à cette notification".
Le texte ajoute que, dans l'hypothèse où les travaux touchent au gros-œuvre, le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour faire connaître son acceptation ou son refus, le défaut de réponse valant accord.
Dans l'affaire commentée, la société locataire n'avait pas procédé à cette notification. Elle soutenait, devant la Cour de cassation, que la notification n'était nécessaire que pour les travaux portant atteinte au gros œuvre. Cet argument est rejeté. La notification est nécessaire pour tous les travaux prévus à l'article 1er. La distinction, selon que les travaux touchent ou non au gros-œuvre, ne concerne que la faculté d'opposition éventuelle du propriétaire, dans le délai de deux mois.
Le premier alinéa de l'article 2 de la loi du 1er juillet 1964 vise tous les travaux, sans distinguer selon qu'ils affectent ou non le gros-œuvre. C'est pourquoi la Cour de cassation décide que, l'absence de toute notification étant établie, la Cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante sur la nature des travaux.
Cette notification préalable est qualifiée par la Cour de cassation de "formalité substantielle".
B - SANCTION L'absence de notification "prive le locataire de tout droit à invoquer les dispositions de la loi du 1er juillet 1964".
La sanction est donc sévère.
En premier lieu, si les travaux ont été exécutés malgré une clause contraire du bail, le locataire ne pourra pas se prévaloir de l'autorisation légale, puisqu'il n'a pas respecté les formalités substantielles de la loi. Il sera donc en infraction avec les clauses de son bail et risquera une résiliation ou un refus de renouvellement.
Indépendamment de toute infraction contractuelle, s'il s'agit seulement, comme en l'espèce, de fixer le loyer, celui-ci sera estimé en fonction de l'état actuel de l'immeuble, même si les travaux sont récents, et le locataire ne pourra pas demander qu'il soit fait abstraction des améliorations réalisées par lui. Le coût des investissements étant parfois considérable et les taux d'abattement retenus souvent importants, la violation de cette formalité par le locataire peut avoir des conséquences coûteuses pour lui.
La privation du bénéfice de la loi du 1er juillet 1964 ne permet pas pour autant au locataire de se rabattre sur les dispositions de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953. Le loyer sera estimé en considération de l'état de l'hôtel après travaux.
Le dernier recours du locataire sera de se référer aux clauses de son bail, relatives à l'accession et éventuellement aux dispositions de l'article 555 du Code civil. Il conviendra de vérifier si l'accession est prévue contractuellement, à quelle date, et dans quelles conditions financières. Mais la clause la plus fréquente, selon laquelle l'accession des améliorations joue en fin de bail, sans indemnité, prive le locataire de toute action.
(1) TGI Paris 20 septembre 1994, AJPI 1995 p.80. CA Paris 2 juin 1995, AJPI 1195 p.836 pour des travaux ayant permis le passage en catégorie deux étoiles : TGI Paris 7 avril 1995, AJPI 1995, p.1099
(2) TGI Paris 16 décembre 1991, AJPI 1993, p.307
(3) TGI Paris 16 mai 1995, AJPI 1995, p.830
(4) TGI Paris 24 janvier 1995, AJPI 1995, p.545
(5) TGI Paris 18 février 1995, AJPI 1994, p.608
(6) TGI Paris 6 octobre 1992, AJPI 1993, p.59
(7) TGI Paris 28 avril 1993, AJPI 1993, p.752 ; TGI Paris 8 mars 1995, AJPI 1995, p.928 (2) TGI Paris 16 décembre 1991, AJPI 1993, p.307
(8) TGI Paris 15 mars 1994, AJPI 1994, p.703
(9) Cass.3e civ. 19 janvier 1982, Bull. civ. III n°18 - Rev. loy. 1982, p.158, note JV ; Cass. 3e civ. 26 février 1992, Bull. civ. III n°60 ; Cass. 3e civ. 29 avril 1998, Gaz. Pal. 1998.2.805, note Barbier - Administrer juillet 1998, p.27, note Boccara ; Cass. 3e civ. 22 janvier 1992, administrer juin 1992, p.49, note Barbier.
(10) Cass. 3e civ. 11 juin 1986, société Hôtelière du Front de Mer c. Menan arrêt n° 673 S.
(11) Cass. 3e civ 22 janvier 1992, Administrer juin 1992, p.49, note Barbier ; Cass. 3e civ. 13 novembre 1997, société Hostellerie du Château c. société les Fines Roches, arrêt 1546 T ; Cass. 3e civ. 19 mai 1999, Pouharati c. Martin, arrêt n°893 D.
(12) C. Paris 20 décembre 1996, Loyers et copr. 1997 n°232
(13) Mignot, AJPI 1987, p.802 ; de Belot, Administrer août-septembre 1992, p.2 ; Brane et Van dern Elst, AJPI 1993, p.248 ; de Belot et de Panafieu, Administrer mars 1994, p.8 ; Vaz da Cruz, AJDI 1999, p.486 ; Mignot, Gaz. Pal. du 30 mars 1999 ; Roussille et Mayeux, Gaz. Pal. du 1er juillet 1999. (9) Cass.3e civ. 19 janvier 1982, Bull. civ. III n°18 - Rev. loy. 1982, p.158, note JV ; Cass. 3e civ. 26 février 1992, Bull. civ. III n°60 ; Cass. 3e civ. 29 avril 1998, Gaz. Pal. 1998.2.805, note Barbier - Administrer juillet 1998, p.27, note Boccara ; Cass. 3e civ. 22 janvier 1992, administrer juin 1992, p.49, note Barbier.
(14) Voir Brault et Barbier, le Statut des Baux Commerciaux, article 23-8, Gaz. Pal. éditeur.
(15) Note sous CA Paris 5 avril 1979, Gaz. Pal. 1979. 2, p.504.
(16) Marie-Pierre Bagnéris, les Modifications du loyer du bail commercial, thèse Toulouse 1995, p.327.
(17) Cass. 3e civ. 3 mai 1978, Gaz. Pal. 1978. 2, somm. p.266 ; Cass. 3e civ. 3 juillet 1979, Gaz. Pal. 1979.2. somm. p.480.
(18) Cass.3e civ. 19 avril 1983, Loyers et copr. 1983 n°263.
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