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Par Philippe-Hubert BRAULT
L'indemnité d'éviction
Sur la portée des dispositions de l'ancien article 7 alinéa 1 du décret et l'absence d'accord explicite des parties sur un bail renouvelé pour une durée de douze années.
Sur les difficultes de procedure decoulant de l'absence de diligence des parties après expertise
Sur l'application de la méthode hotelière et de l'incidence des travaux réalisés par le preneur
Sur les conditions d'application de la loi du 1er Juillet 1964 et l'article 23-3 alinéa 2 du décret aux baux hotelier
La résiliation du bail pendant le maintien dans les lieux du preneur
L'adaptation des lieux loués à leur destination contractuelle et la fixation du loyer en renouvellement
Sur les conséquences de la notification du congé par le preneur au gestionnaire de l’immeuble
Sur différents motifs de déplafonnement et notamment l’augmentation des charges de copropriété ou de l’impôt foncier.
Sur les intérêts dus par le bailleur après fixation de l’indemnité d’éviction

Par Jehan-Denis BARBIER
Les facteurs locaux de commercialité
Le loyer entre plafond et marché
Fixation vaut condamnation
La révision triennale du loyer du bail commercial à la hausse
Vente de l'immeuble
Loyer variable
Hôtels
Clause d'enseigne
Cession
Bureaux

Baux Commerciaux Fixation vaut condamnation

Lorsque le juge des loyers commerciaux ou la Cour d'appel fixent le loyer d'un bail commercial, ces décisions doivent parfois donner lieu au recouvrement forcé de compléments de loyers et des intérêts.
Il s'écoule parfois un long temps entre la date d'effet de l'augmentation de loyer et le jugement ou l'arrêt de fixation et les rappels peuvent être importants.
Si le locataire refuse de payer spontanément les rappels de loyers, le bailleur risque de se trouver désarmé. Il ne peut pas faire délivrer à son locataire un commandement de payer sous peine d'application de la clause résolutoire. En effet, la clause résolutoire est inapplicable aux rappels de loyers consécutifs à une décision judiciaire en l'absence de toute stipulation explicite (Cass. civ. 11 juillet 1990, Loyers et copr. 1990, comm. 475, note Ph.-H. Brault ; C. Paris 27 octobre 1992, D. 1993.I.R. 35- Administrer mars 1993, p. 59) ou en cas de non paiement d'une indemnité d'occupation découlant de l'article 20 du décret (Cass. civ. 24 février 1999, Loyers et copr. 1999, comm. 184).
D'autre part, l'article 29 du décret du 30 septembre 1953 n'attribue compétence au juge des loyers commerciaux que pour "fixer" le loyer et non pour condamner au paiement (TGI Paris, 20 mars 1974, Gaz. Pal. 1977.1.273, note Ph.-H. Brault ; Rev. loyers 1974, p. 270, note Viatte ; J.-Cl Bail à loyer, Fasc. 1300, n° 10). Or, pour retarder leur paiement, certains locataires ont invoqué cet article en soutenant qu'une décision fixant un loyer n'emportait pas condamnation.
Selon cette thèse, les bailleurs seraient donc obligés d'introduire un référé-provision pour obtenir la liquidation et le paiement de leur créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, ce qui allongerait d'autant les délais de règlement.
C'est ce qu'avait décidé le juge de l'exécution du Tribunal de grande instance de Paris le 6 mars 1996 (Gaz Pal. 1999.1.124) : "le jugement rendu le 20 décembre 1994, assorti de l'exécution provisoire, n'emporte aucune condamnation à l'encontre de la société locataire, s'agissant d'une décision fixant le montant du bail renouvelé portant sur divers locaux commerciaux (…), ce dont il suit que le bailleur n'est pas porteur d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible à l'encontre de la locataire".
La même question se posait s'agissant de décisions fixant un loyer provisionnel ou une indemnité d'occupation. Comment en obtenir le paiement si le locataire ne règle pas spontanément ?
Adoptant une position différente de celle du juge de l'exécution, la 16ème Chambre A de la Cour d'appel de Paris a décidé, par un arrêt du 5 mars 1996 (Loyers et copr. 1997, n° 47), que "le jugement fixant le loyer du bail renouvelé assorti de l'exécutoire provisoire, nonobstant l'appel interjeté, constitue un titre exécutoire suffisant pour procéder au recouvrement des compléments de loyers et d'intérêts".
La 16ème Chambre A a confirmé sa position le 10 décembre 1997 en infirmant le jugement du juge de l'exécution du 6 mars 1996 (Gaz. Pal. 1999.1. 124).
La Cour a rappelé à cette occasion que "la fixation du loyer par le juge des baux commerciaux vaut titre exécutoire".
Cette décision était suivie du commentaire de M. le Président Moussa qui approuve cette jurisprudence au motif que "la fixation du loyer détermine la somme mise à la charge du locataire et comporte donc nécessairement, bien qu'implicitement, condamnation de ce dernier au paiement de cette somme à chaque échéance".
La 8ème Chambre B de la Cour d'Appel de Paris vient de se prononcer sur cette question, concernant des indemnités d'occupation et un loyer provisionnel, en adoptant la même position que la 16ème Chambre A (C. Paris 8ème Ch. B, Gaz. Pal. 4-6 juin 2000, p. 30, note Barbier).
Elle décide que "le jugement du 2 septembre 1996 fixe l'indemnité d'occupation due par le locataire pour chaque année du 1er avril 1990 au 1er avril 1995 inclus, ainsi que le montant du loyer provisionnel dû pendant la durée de l'instance ; ainsi il doit être considéré comme un titre exécutoire au sens des articles 3 et 4 de la loi du 9 juillet 1991, puisqu'il impose une obligation déterminée au locataire et contient des éléments qui permettent de déterminer la créance du bailleur".
Ces décisions doivent être pleinement approuvées.
Pour effectuer des saisies, les articles 42 (saisie-attribution) et 81 (saisie-vente) de la loi du
9 juillet 1991 exigent que le créancier soit muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.


1°- Caractère exécutoire des décisions de fixation
Aux termes de l'article 3 de la loi du 9 juillet 1991, constituent des titres exécutoires "les décisions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif, lorsqu'elles ont force exécutoire".
Aux termes de l'article 504 du nouveau Code de procédure civile, une décision a force exécutoire lorsqu'elle n'est susceptible d'aucun recours suspensif ou bénéficie de l'exécution provisoire.
Les arrêts sont donc des titres exécutoires dès leur prononcé puisqu'ils ne sont pas susceptibles d'un recours suspensif.
En revanche, il faut que le jugement bénéficie de l'exécutoire provisoire ou ne soit plus susceptible d'appel pour qu'il constitue un titre exécutoire conformément à la définition de l'article 3 de la loi du 9 juillet 1991.

2°- Caractère liquide et exigible de la créance de rappel de loyers ou d'indemnités d'occupation
a) Exigibilité
Une créance est exigible quand le créancier est en droit d'en d'exiger le paiement immédiat, c'est à dire qu'elle n'est affectée d'aucun terme ni de condition suspensive non réalisée.
Les rappels de loyers, d'indemnités d'occupation ou de loyers provisionnels sont donc exigibles dès la signification de la décision, étant précisé bien entendu, que pour un jugement de première instance, l'exécution provisoire doit avoir été ordonnée.
Pour les loyers ou indemnités d'occupation postérieurs à cette signification, ils sont exigibles à chacune de leur échéance (trimestrielle ou mensuelle).
b) Liquidité
Aux termes de l'article 4 de la loi du 9 juillet 1991, "la créance est liquide lorsqu'elle est évaluée en argent ou lorsqu'un titre contient tous les éléments permettant son évaluation".
Les décisions fixant les loyers, indemnités d'occupation ou loyers provisionnels déterminent de manière très précise et en argent le montant des sommes dues.
S'agissant d'une créance à exécution successive, il suffit d'additionner, dans un décompte, les échéances dues, auxquelles il conviendra de retrancher les sommes éventuellement réglées par le locataire.
Si le preneur conteste le décompte effectué par son bailleur, il pourra le faire devant le juge de l'exécution.
Les décisions contiennent tous les éléments permettant l'évaluation de la créance du propriétaire.
La créance est donc liquide.
En conséquence, les conditions posées par les articles 42 et 81 de la loi du 9 juillet 1991 sont remplies et rien ne s'oppose à ce que le bailleur puisse procéder à des saisies pour recouvrer les sommes qui lui sont dues.


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