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Par Philippe-Hubert BRAULT
L'indemnité d'éviction
Sur la portée des dispositions de l'ancien article 7 alinéa 1 du décret et l'absence d'accord explicite des parties sur un bail renouvelé pour une durée de douze années.
Sur les difficultes de procedure decoulant de l'absence de diligence des parties après expertise
Sur l'application de la méthode hotelière et de l'incidence des travaux réalisés par le preneur
Sur les conditions d'application de la loi du 1er Juillet 1964 et l'article 23-3 alinéa 2 du décret aux baux hotelier
La résiliation du bail pendant le maintien dans les lieux du preneur
L'adaptation des lieux loués à leur destination contractuelle et la fixation du loyer en renouvellement
Sur les conséquences de la notification du congé par le preneur au gestionnaire de l’immeuble
Sur différents motifs de déplafonnement et notamment l’augmentation des charges de copropriété ou de l’impôt foncier.
Sur les intérêts dus par le bailleur après fixation de l’indemnité d’éviction

Par Jehan-Denis BARBIER
Les facteurs locaux de commercialité
Le loyer entre plafond et marché
Fixation vaut condamnation
La révision triennale du loyer du bail commercial à la hausse
Vente de l'immeuble
Loyer variable
Hôtels
Clause d'enseigne
Cession
Bureaux

Baux Commerciaux Sur l'application de la méthode hotelière et de l'incidence des travaux réalisés par le preneur

SUR L'APPLICATION DE LA MÉTHODE HOTELIERE ET L'INCIDENCE DES TRAVAUX RÉALISÉS PAR LE PRENEUR

CA Paris, 16 ème Ch. B, 10 novembre 2000, BAIL INVESTISSEMENT c/ HOTEL WALDORF MADELEINE (sur appel TGI Paris Baux commerciaux, 16 juillet 1999).

Il convient de retenir, pour procéder à la fixation du loyer, la méthode dite "hôtelière", en écartant la méthode REVPAR préconisée par l’expert qui repose sur des données statistiques encore incertaines et aléatoires dans leur transposition au marché français et sur des données concernant principalement les hôtels spécifiquement "de chaînes", de même que la méthode immobilière mettant l’accent sur une rentabilisation des surfaces sur une base comparable à une valeur locative d’habitation, et ce en l’absence de comparaison possible.

Faute par le preneur de justifier de la notification préalable aux travaux prévus par l’article 2 de la loi du 1er juillet 1964, c’est à bon droit que la bailleresse argue de cette carence pour dénier à la locataire tout droit à se prévaloir des dispositions légales et de bénéficier d’un abattement sur travaux, les dispositions de l’article 23.3 alinéa 2 du décret étant inapplicables.
La loi du 1er juillet 1964 modifiant les rapports entre bailleurs et locataires des immeubles affectés à l’hôtellerie, dont le champ d’application a été ultérieurement étendu à l’ensemble des exploitations hôtelières par la loi du 5 juillet 1979, a, bien avant l’entrée en vigueur des dispositions afférentes aux travaux d’amélioration découlant du décret du 3 juillet 1972, institué au bénéfice du locataire hôtelier la possibilité, sous certaines conditions, d’éviter la prise en considération de travaux d’équipement et d’amélioration réalisés dans les lieux loués à son initiative, sous sa responsabilité et à ses frais...
1°) Depuis une cinquantaine d’années, le loyer des hôtels est fixé le plus souvent selon la méthode dite "hôtelière" recoupée le cas échéant par la méthode dite "l’unité chambre"...
Ce mode de calcul a fait l’objet de critiques parfois acerbes, et ce bien qu’il ait évolué avec la suppression de l’abattement de 15 % pour services, de même que la prise en compte de la segmentation de clientèle (C. Paris, 4 novembre 1997, Gaz. Pal. 1998.1, C. Paris, 14 novembre 1997, GP, 1998,1, somm. p. 169, note Ph.H. Brault; A. Vaz Da Cruz : Pour une nouvelle méthode hôtelière, AJDI 1999, p. 486; J. Roussille et E. Mayeux : Estimation des loyers hôteliers, méthode hôtelière et ratios anglo-saxons, Gaz Pal . 1999.2, D. p. 955 avec en annexe deux décisions rendues, l’une par le Tribunal de Grande Instance de Paris le 18 mai 1999 {Sté Normandy Hôtel}, l’autre le 18 février 1999 {Méridien Montparnasse}).
Dans le cadre de la fixation du loyer de l’Hôtel Waldorf Madeleine, le Tribunal puis la Cour avaient été saisis d’un rapport d’expertise qui avait retenu à titre principal la méthode "REVPAR" pour apprécier la valeur locative : le bailleur avait fait grief au Tribunal d’avoir néanmoins retenu la méthode dite "hôtelière", en faisant valoir qu’il s’agissait , en demandant que soit appliquée la méthode immobilière.
Dans le cadre de la fixation du loyer de l’Hôtel Waldorf Madeleine, le Tribunal puis la Cour avaient été saisis d’un rapport d’expertise qui avait retenu à titre principal la méthode "REVPAR" pour apprécier la valeur locative : le bailleur avait fait grief au Tribunal d’avoir néanmoins retenu la méthode dite "hôtelière", en faisant valoir qu’il s’agissait , en demandant que soit appliquée la méthode immobilière.
Comme d’autres décisions l’avaient fait auparavant, la Cour de Paris a estimé que ni la méthode REVPAR, ni la méthode immobiliére préconisée par la bailleresse ne pouvait être retenue, cette dernière étant fondée sur le m2 locatif à usage d’habitation et donc sur la rentabilisation de surfaces dont la gestion est totalement différente de celle d’une exploitation hôtelière où l’exploitant doit faire face pour la totalité de l’immeuble à des dépenses importantes qui relèvent soit de la mise en conformité des lieux loués (où les obligations sont beaucoup plus lourdes que pour un immeuble à usage d’habitation), soit de l’entretien de l’immeuble incluant le plus souvent, selon les usages en la matière, le ravalement des façades, seules les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil étant à la charge du bailleur, sauf convention contraire.
Même si l’on dispose d’éléments de recoupement concernant les locations à usage bourgeois, et si certaines exploitations peuvent, en raison de la date d’édification de l’immeuble, présenter certaines analogies avec des locaux à usage d’habitation, il n’en demeure pas moins que la disparité exige l’application d’un abattement plus ou moins important qui recoupe alors la méthode dite "hôtelière".
Ainsi que la Cour le fait observer, la comparaison directe entre la rentabilisation des surfaces à usage d’hôtel ou d’habitation s’avère extrêmement difficile, sinon impossible, sauf à débattre pendant de longues années de l’importance du coefficient qui devrait être appliqué pour ramener le prix unitaire de m2 d’habitation à un prix compatible avec l’hôtellerie.
S’agissant d’une exploitation hôtelière placée en catégorie 4 étoiles, à la suite d’importants travaux réalisés par le preneur au cours du bail expiré et à proximité de la Madeleine à Paris, la Cour a apprécié la valeur locative selon les paramètres suivants :
  • Recette théorique annuelle hors TVA avec un abattement de 25 % pour segmentation de clientèle,
  • Coefficient d’occupation : 70 %
  • Pourcentage sur recettes : 13 %
  • Charges exorbitantes de droit commun (impôt foncier et prise en charge des travaux de réfection de couverture par le preneur) : 15.000 F plus abattement de 10 %.

2) En ce qui concerne les travaux importants réalisés par le preneur ayant permis le passage de l’hôtel de la catégorie 3 à 4 étoiles, le Tribunal avait retenu un abattement forfaitaire de 40 % sur la valeur locative selon la méthode habituelle et la discussion s’était instaurée sur le terrain de la loi du 1er juillet 1964, la Cour relevant que le locataire ne se serait pas prévalu des dispositions de l’article 23-3 alinéa 2 du décret, dont l’application a d’ailleurs été exclue pour les baux hôteliers assujettis à une méthode spécifique d’évaluation découlant de l’article 23-8 du décret (Cass. civ., 1er mars 2000, rev. Administrer juin 2000, p. 40, note JD Barbier; Loyers et copr. 2000, com. n° 196, Ph.H. Brault : Les travaux exécutés par le locataire hôtelier et le domaine respectif d’application de la loi du 1er juillet 1964 et de l’article 23.3 alinéa 2 du décret, Loyers et copr. 2000, chron. n° 8).
Pendant des décennies, le défaut de notification préalable ou le fait que tout ou partie des documents requis n’aient pas été produits, n’a pas fait l’objet d’une sanction, dans la mesure où il était communément admis que les dispositions de droit commun, en l’occurrence celles qui régissent les travaux d’amélioration réalisés à ses frais par le preneur selon l’article 23.3 alinéa 2 du décret, permettaient au locataire d’exclure en toute hypothése la prise en compte des conséquences qui en découlent à l’occasion du renouvellement consécutif aux travaux litigieux.
La jurisprudence impose désormais l’observation stricte de la procédure prévue par la loi du 1er juillet 1964 dont l’article 2 prévoit la notification préalable par lettre recommandée avec demande d’avis de réception d’un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés, le propriétaire disposant d’un délai de deux mois pour faire connaître son acceptation ou son refus lorsque les travaux affectent le gros oeuvre de l’immeuble.
(C. Dijon, 3 novembre 1994, Loyers et copr. 1995, com. 376; C. Paris, 5 mars 1999, Loyers et copr. 1999, com. 293; Cass. civ., 5 mai 1999, Loyers et copr. 1999, com. 263).
En l’occurrence, alors que les travaux avaient été réalisés de novembre 1992 à mars 1993, la société locataire n’a pu produire la justification complète de l’envoi préalable des documents, tandis que la régularisation d’un permis de construire n’était intervenue qu’a postériori.
Faisant une application stricte de l’article 2, la Cour estime que la notification prévue n’a de sens que si elle est préalable, en refusant dès lors tout abattement au titre des travaux réalisés, conséquence particulièrement lourde pour le preneur qui, selon l’expert, aurait pu prétendre à une réduction forfaitaire de 40 %.

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