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Doctrine et Jurisprudence
LA RÉFORME DE LA PROCÉDURE DEVANT LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
LE BAIL DE CENTRE COMMERCIAL, CONTRAT D’ADHÉSION

Par Philippe-Hubert BRAULT
Sur la portée des dispositions de l'ancien article 7 alinéa 1 du décret et l'absence d'accord explicite des parties sur un bail renouvelé pour une durée de douze années.
Sur les difficultes de procedure decoulant de l'absence de diligence des parties après expertise
Sur l'application de la méthode hotelière et de l'incidence des travaux réalisés par le preneur
Sur les conditions d'application de la loi du 1er Juillet 1964 et l'article 23-3 alinéa 2 du décret aux baux hotelier
La résiliation du bail pendant le maintien dans les lieux du preneur
L'adaptation des lieux loués à leur destination contractuelle et la fixation du loyer en renouvellement
Sur les conséquences de la notification du congé par le preneur au gestionnaire de l’immeuble
Sur différents motifs de déplafonnement et notamment l’augmentation des charges de copropriété ou de l’impôt foncier.
Sur les intérêts dus par le bailleur après fixation de l’indemnité d’éviction

Par Jehan-Denis BARBIER
UN RAPPORT D’EXPERTISE AMIABLE DOIT ÊTRE EXAMINÉ
UN PROJET DE CESSION NE CONSTITUE PAS UNE CAUSE OBJECTIVE DE PRÉCARITÉ.
LOYER : CLAUSE D’INDEXATION RÉPUTÉE NON ÉCRITE.
LE CONGÉ TRIENNAL DOIT ETRE DONNÉ POUR LE TERME DE LA PÉRIODE TRIENNALE
LA VENTE DE L’IMMEUBLE NE DÉCHARGE PAS LE BAILLEUR DE SA RESPONSABILITÉ ANTÉRIEURE
LA LOI PINEL NE CONSTITUE PAS UN MOTIF DE DÉPLAFONNEMENT
L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION EST DUE DES L’EXPIRATION DU BAIL
FIXATION DU LOYER ET AUTORITÉ DE LA CHOSE JUGÉE
CLAUSE D’INDEXATION REPUTÉE NON ECRITE
Les facteurs locaux de commercialité
Le loyer entre plafond et marché
Fixation vaut condamnation
La révision triennale du loyer du bail commercial à la hausse
Vente de l'immeuble
Loyer variable
Hôtels
Clause d'enseigne
Cession
Bureaux

Baux Commerciaux LE CONGÉ TRIENNAL DOIT ETRE DONNÉ POUR LE TERME DE LA PÉRIODE TRIENNALE

 
LE CONGÉ TRIENNAL
DOIT ETRE DONNÉ POUR LE TERME DE LA PÉRIODE TRIENNALE.
 
Mots-clés : congé triennal – date d’effet.
 
L’essentiel. Les dispositions de l'article L. 145-9 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008, relatives à la date pour laquelle le congé doit être donné, n'ont vocation à s'appliquer qu'en cas de tacite prorogation du bail et non à l'occasion d'un congé donné en fin de période triennale.
 
Cass. 3e civ. 7 février 2019, n° 17-31.229, Société Logistique Epone c/ Francis Lecolier et Emballages Diffusion, F-D (cassation partielle CA Versailles, 12e ch., 17 octobre 2017), M. Chauvin, prés. ; Mme Corbel, rapp. ; SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Didier et Pinet, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, av.
 
Note par
Jehan-Denis BARBIER
 
L’arrêt rapporté ne présenterait qu’un intérêt historique, si ce n’est la portée que l’on peut lui accorder en ce qui concerne l’interprétation des textes qui font l’objet d’une réforme législative.
 
A propos de la réforme du droit des obligations, la doctrine a fait observer que les anciennes dispositions du Code civil devaient désormais s’appliquer à la lumière des nouvelles dispositions. Les nouveaux textes éclairent les anciens.
 
C’est cette même politique qu’adopte la Cour de cassation dans le présent arrêt, à propos de la date d’effet des congés, alors que les textes ont été modifiés par les lois des 4 août 2008, 22 mars 2012, 18 juin 2014 et 6 août 2015 : elle donne aux anciens textes le sens qui a été explicité par les nouveaux.
 
A la suite de la réforme du 4 août 2008, on s’était demandé si le congé triennal signifié par le locataire devait être donné pour la date anniversaire de la période triennale ou pour le dernier jour du trimestre civil.
 
En effet, l’article L.145-4 du Code de commerce disposait que le preneur pouvait donner congé à l’expiration d’une période triennale « dans les formes et délai de l’article L.145-9 », et ce dernier texte disposait, quant à lui, que le congé devait être donné « pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance ».
 
Ainsi, dans l’affaire commentée, pour un bail qui avait pris effet le 19 février 2007, fallait-il que le locataire signifie son congé pour le 18 février 2010 (terme de la période triennale) ou pour le 31 mars 2010 (dernier jour du trimestre civil) ?

 
 
 
Comme en l’espèce le locataire avait signifié son congé le 10 septembre 2009, le préavis de six mois aurait été respecté et le congé aurait été valable pour le 31 mars 2010, date choisie par le locataire, mais non pour le 18 février 2010, date invoquée par le propriétaire qui contestait le congé.
 
La difficulté d’interprétation avait été soulignée (voir la note sous Cass. 3e civ. 23 juin 2009, n° 08-18507, Gaz. Pal. 26 septembre 2009, p. 21).
 
Le doute a été levé par les réformes du 22 mars 2012 et du 6 août 2015 : le congé doit être notifié pour le terme contractuel de la période triennale, même si ce terme ne correspond pas à celui d’un trimestre civil.
 
Par le présent arrêt, la Cour de cassation, sans attendre les réformes des 22 mars 2012 et 6 août 2015, adopte néanmoins la solution résultant de ces lois. Elle interprète les textes anciens à la lumière des textes nouveaux. Les termes trimestriels ne s’imposent qu’en période de tacite prolongation, non pour le congé triennal.
 
 
 
 

 


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