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Par Philippe-Hubert BRAULT
L'indemnité d'éviction
Sur la portée des dispositions de l'ancien article 7 alinéa 1 du décret et l'absence d'accord explicite des parties sur un bail renouvelé pour une durée de douze années.
Sur les difficultes de procedure decoulant de l'absence de diligence des parties après expertise
Sur l'application de la méthode hotelière et de l'incidence des travaux réalisés par le preneur
Sur les conditions d'application de la loi du 1er Juillet 1964 et l'article 23-3 alinéa 2 du décret aux baux hotelier
La résiliation du bail pendant le maintien dans les lieux du preneur
L'adaptation des lieux loués à leur destination contractuelle et la fixation du loyer en renouvellement
Sur les conséquences de la notification du congé par le preneur au gestionnaire de l’immeuble
Sur différents motifs de déplafonnement et notamment l’augmentation des charges de copropriété ou de l’impôt foncier.
Sur les intérêts dus par le bailleur après fixation de l’indemnité d’éviction

Par Jehan-Denis BARBIER
Les facteurs locaux de commercialité
Le loyer entre plafond et marché
Fixation vaut condamnation
La révision triennale du loyer du bail commercial à la hausse
Vente de l'immeuble
Loyer variable
Hôtels
Clause d'enseigne
Cession
Bureaux

Baux Commerciaux Sur différents motifs de déplafonnement et notamment l’augmentation des charges de copropriété ou de l’impôt foncier.

Sur différents motifs de déplafonnement et notamment l’augmentation des charges de copropriété ou de l’impôt foncier

SUR DIFFÉRENTS MOTIFS DE DÉPLAFONNEMENT ET NOTAMMENT L'AUGMENTATION DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ OU DE L'IMPÔT FONCIER

C. Paris 16e ch. A, 28 fév. 2001 : M. Rey c/ M. Roncin .

Les motivations propres aux bailleurs qui ont consenti au cessionnaire un bail concomitant à la vente du fonds, sur le profit que leur fils pouvait tirer d’un loyer minoré en obtenant un meilleur prix de son fonds, ne constituent pas une modalité conventionnelle de fixation de ce loyer susceptible de modifications au cours du bail à renouveler ; en effet, aucun élément ne permet de dire que ce loyer a été fixé intuitu personae.

Le bailleur n’apporte pas la preuve que les travaux portant sur les parties communes de l’immeuble ont apporté une modification des caractéristiques de l’immeuble modifiant notablement la commercialité des lieux loués, ces travaux relèvent de l’entretien courant et ne peuvent entraîner le déplafonnement du loyer sur le fondement de l’article 23-3 alinéa 2 du décret.

Ne constitue pas un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au regard des dispositions de l’article 23-3 alinéa 3 du décret, l’augmentation de charges de copropriété découlant de l’exécution de délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur différents motifs de déplafonnement et notamment l’augmentation des charges de copropriété ou de l’impôt foncier.

Note :
Pour obtenir le déplafonnement du loyer en renouvellement, le bailleur a invoqué successivement trois motifs, qui ont tous été écartés par la Cour.

1°) Un bail commercial avait été consenti par les parents du vendeur du fonds de commerce, et ce concomitamment à la cession de ce dernier. En renouvellement, le cédant devenu ultérieurement propriétaire des locaux invoquait, à l’appui d’une demande de déplafonnement, les dispositions de l’article 23-3 alinéa 4 du décret relatives aux modalités de fixation du loyer initial, en faisant valoir que le loyer avait été minoré de manière à permettre la cession du fonds à meilleur prix.
Les dispositions de l’article 23-3 alinéa 4 du décret ne sont prises en compte qu’à la condition que le bailleur établisse que le prix initial était notablement inférieur à la valeur locative d’une part, mais aussi que les liens qui étaient à l’origine de la fixation du loyer aient disparu ou évolué au cours du bail échu (sur ce point : C. Paris, 26 sept. 1995 : Loyers et copr. 1995, comm. 528 ; C. Paris, 19 janv. 1996 : Gaz. Pal. 1996,2, somm. p. 484, note P.H. Brault).
Il a d’ailleurs été admis que dans l’hypothèse où le local et le fonds appartenaient, au moment de la formation du contrat, à une seule famille, même sous couvert de sociétés distinctes, le déplafonnement était encouru lorsque la propriété était dissociée au moment du renouvellement (C. Paris 16e ch. A, 4 fév. 1992 : Loyers et copr. 1992, comm. 437).
Mais lorsque le bailleur est en même temps vendeur du fonds, il est admis que celui-ci ne peut tirer argument de la minoration de loyer initial, dont le montant était lié à la réalisation de la vente (Cass. civ., 2 oct. 1985 : Bull. loyers 1986, n° 32).
En l’espèce, la situation était différente, même s’il existait des liens familiaux entre le bailleur et le vendeur du fonds lors de la prise d’effet du bail échu. La Cour estime que, dans la mesure où le bail a été conclu, non au bénéfice du fils mais d’un tiers, il ne peut exister en renouvellement une modification notable des conditions initiales, même si le prix avait été minoré.

2°) Comme second motif de déplafonnement, le bailleur faisait état de travaux d’amélioration portant sur les parties communes, pouvant justifier la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative au regard des dispositions de l’article 23-3 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953.
Il a été jugé que le déplafonnement pouvait résulter de travaux de rénovation exécutés dans l’immeuble par le bailleur (C. Paris, 19 déc. 1979 : AJPI 1980, p. 484), à condition qu’ils aient une incidence favorable sur les activités exercées par le locataire (TGI Paris, 4 mars 1980 : AJPI 1980, p. 53). La Cour de cassation a d’ailleurs estimé que des travaux d’embellissement et de transformation des parties communes constituaient des améliorations à l’immeuble profitant à tous les locataires et rendant les locaux plus attirants pour la clientèle et pour un cessionnaire éventuel (Cass. 3e civ., 9 oct. 1996 : Gaz. Pal. 1997.2, panor. p. 180), et ce même si les travaux n’affectent que l’esthétique de l’immeuble (Cass. 3e civ., 19 mars 1997 : Loyers et copr. 1997, n° 313).
Le moyen invoqué par le bailleur pouvait paraître décisif, dans la mesure où les travaux portaient sur le ravalement de l’immeuble ainsi que la réfection de la peinture et la rénovation de l’électricité des parties communes.
S’agissant du coût du ravalement, on rappellera que la jurisprudence a considéré que ces travaux relevaient en principe de l’obligation d’entretien du bailleur (Cass. 3e civ., 20 déc. 1995 : Rev. loy. 1996, p. 169) et ne pouvaient justifier le déplafonnement que s’ils dépassaient le simple entretien (Cass. civ., 22 fév. 1978 : Gaz. Pal. 1978.1. somm. p. 164).
Ceci étant, la Cour a estimé, au regard des constatations de l’expert judiciaire, que l’ensemble des travaux portant sur les parties communes ne dépassaient pas l’entretien courant et ne pouvaient être, dès lors, qualifiés de travaux d’amélioration au sens de l’article 23-3 alinéa 2 du décret.
On observera qu’en cas de modifications importantes des caractéristiques de l’immeuble, le déplafonnement devrait être fondé sur la modification notable des éléments visés par l’article 23-1 du décret.

3°) Le troisième motif de déplafonnement visait les dispositions de l’article 23-3 alinéa 3 du décret, relatif aux obligations mises par la loi à la charge de l’une des parties.
Le bailleur invoquait l’augmentation des charges de copropriété, en raisonnant par analogie avec la jurisprudence relative à l’augmentation de l’impôt foncier, qui admet que l’augmentation notable du montant de cet impôt au cours du bail expiré justifie le déplafonnement (Cass. 3e civ., 13 juil. 1999 : Loyers et copr. 1999, comm. n° 238 ; Cass. 3e civ., 2 fév. 2000 : Loyers et copr. 2000, comm. 170 ; Cass. 3e civ., 25 avr. 2001 : Juris-data 009397).
La Cour a rejeté également ce moyen, en relevant, à juste titre, que l’augmentation des charges de copropriété ne pouvait être assimilée aux obligations nouvelles " découlant de la loi " génératrices de charges pour l’une ou l’autre des parties, tel que prévu par l’article 23-3 du décret, mais découlaient de l’exécution de délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires.
En définitive, si le bailleur devait faire face, au cours du bail expiré, à une augmentation notable de charges de copropriété grevant son revenu locatif, il n’en résultait nullement une cause de déplafonnement pour modification notable des obligations des parties, et ce au même titre qu’une augmentation importante de l’impôt foncier. Cependant, il semble qu’au regard des dispositions visées, le déplafonnement pourrait être encouru au regard de textes imposant de nouvelles charges aux propriétaires, telles que les opérations de désamiantage d’un immeuble.



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