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Doctrine et Jurisprudence
LA RÉFORME DE LA PROCÉDURE DEVANT LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
LE BAIL DE CENTRE COMMERCIAL, CONTRAT D’ADHÉSION

Par Philippe-Hubert BRAULT
Sur la portée des dispositions de l'ancien article 7 alinéa 1 du décret et l'absence d'accord explicite des parties sur un bail renouvelé pour une durée de douze années.
Sur les difficultes de procedure decoulant de l'absence de diligence des parties après expertise
Sur l'application de la méthode hotelière et de l'incidence des travaux réalisés par le preneur
Sur les conditions d'application de la loi du 1er Juillet 1964 et l'article 23-3 alinéa 2 du décret aux baux hotelier
La résiliation du bail pendant le maintien dans les lieux du preneur
L'adaptation des lieux loués à leur destination contractuelle et la fixation du loyer en renouvellement
Sur les conséquences de la notification du congé par le preneur au gestionnaire de l’immeuble
Sur différents motifs de déplafonnement et notamment l’augmentation des charges de copropriété ou de l’impôt foncier.
Sur les intérêts dus par le bailleur après fixation de l’indemnité d’éviction

Par Jehan-Denis BARBIER
UN RAPPORT D’EXPERTISE AMIABLE DOIT ÊTRE EXAMINÉ
UN PROJET DE CESSION NE CONSTITUE PAS UNE CAUSE OBJECTIVE DE PRÉCARITÉ.
LOYER : CLAUSE D’INDEXATION RÉPUTÉE NON ÉCRITE.
LE CONGÉ TRIENNAL DOIT ETRE DONNÉ POUR LE TERME DE LA PÉRIODE TRIENNALE
LA VENTE DE L’IMMEUBLE NE DÉCHARGE PAS LE BAILLEUR DE SA RESPONSABILITÉ ANTÉRIEURE
LA LOI PINEL NE CONSTITUE PAS UN MOTIF DE DÉPLAFONNEMENT
L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION EST DUE DES L’EXPIRATION DU BAIL
FIXATION DU LOYER ET AUTORITÉ DE LA CHOSE JUGÉE
CLAUSE D’INDEXATION REPUTÉE NON ECRITE
Les facteurs locaux de commercialité
Le loyer entre plafond et marché
Fixation vaut condamnation
La révision triennale du loyer du bail commercial à la hausse
Vente de l'immeuble
Loyer variable
Hôtels
Clause d'enseigne
Cession
Bureaux

Baux Commerciaux L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION EST DUE DES L’EXPIRATION DU BAIL

 
 
L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION EST DUE DES L’EXPIRATION DU BAIL.
 
Mots-clés : Indemnité d’occupation – Valeur locative – TVA – Taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
 
L’essentiel. L’indemnité d’occupation, qui est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès la résiliation du bail jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, doit, à défaut à défaut de convention contraire, correspondre à la valeur locative des lieux.
 
Ayant relevé que le bail stipulait que le loyer sera majoré de la TVA et que le maintien dans les lieux de la société locataire jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction s’opérait aux clauses et conditions du bail expiré, la cour d’appel en a exactement déduit, sans excéder sa compétence, que la société locataire ne pouvait s’exonérer du paiement de la TVA.
 
La Cour d’appel qui, pour rejeter la demande de la société locataire en remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la condamner au paiement de cette taxe, retient que celle-ci correspond à des services dont la société locataire profite, après avoir constaté que le bail ne contenait aucune stipulation spécifique visant expressément cette taxe, a violé l’article 1134 du Code civil.
 
Cass. 3e civ. 13 décembre 2018, n° 17-28055, Société de Gestion Hôtelière La Coupole et société BR Associés c/ Consorts X, F-D (cassation partielle CA Aix-en-Provence, 11ème ch. A, 21 septembre 2017) M. Chauvin, prés. ; Mme Provost-Lopin, rapp. ; M. Burgaud, av. gén. ; SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois et SCP Thouin-Palat et Boucard, av.
 
 
Note par
Jehan-Denis BARBIER
 
A propos d’une procédure de refus de renouvellement d’un bail commercial, les juges ayant ordonné une expertise pour estimer, d’une part, le montant de l’indemnité d’éviction et, d’autre part, celui de l’indemnité d’occupation, la Cour de cassation est amenée à donner certaines précisions sur cette dernière.
 
 
I – DATE À COMPTER DE LAQUELLE EST DUE L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION
 
La société locataire avait demandé une mesure d’expertise afin d’estimer l’indemnité d’occupation, car elle pensait probablement que cette dernière serait évaluée à un montant plus faible que le loyer contractuel en fin de bail.

 
 
C’est effectivement parfois le cas, lorsque la commercialité s’est détériorée ou a stagné, puisque le loyer a pu augmenter sensiblement par l’effet d’une clause d’indexation, alors que l’indemnité d’occupation statutaire, due par le locataire maintenu dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, doit, comme le rappelle la Cour de cassation, correspondre à la valeur locative définie par le Code de commerce et faire l’objet d’un abattement de précarité
[1].
 
Or, la Cour d’appel qui avait ordonné cette mesure d’expertise, avait précisé que l’expert devait estimer l’indemnité d’occupation seulement à compter de la date à laquelle la société locataire avait formé sa demande.
 
L’arrêt est cassé sur ce point puisque l’indemnité d’occupation doit être fixée, non pas à compter de la demande formée par l’une des parties, mais à compter de la date d’expiration du bail.
 
Certes, en matière de loyer, une éventuelle augmentation de loyer n’est due qu’à compter de la demande que forme le propriétaire, ainsi que cela est prévu aux articles L 145-11 et R. 145-1 du Code de commerce, mais ces dispositions ne sont pas applicables à une demande de paiement d’une indemnité d’occupation. Ces dispositions ne concernent d’ailleurs que le propriétaire, jamais le locataire, ni pour une demande d’indemnité d’occupation, ni pour une demande de fixation de loyer à la baisse
[2].
 
Ainsi, le locataire peut demander à tout moment la fixation à la baisse de l’indemnité d’occupation. Plus précisément, il doit former cette demande dans le délai de prescription de deux ans à compter de la date d’expiration du bail, compte tenu de la prescription biennale de toutes les actions soumises au statut des baux commerciaux. Mais si le locataire forme sa demande, par exemple, un an et demi après l’expiration du bail, et s’il obtient effectivement une fixation à la baisse, la réduction sera bien due rétroactivement depuis la date d’expiration du bail, puisque l’indemnité d’occupation est due à compter du jour où, le bail prenant fin, l’occupation prend effet
[3].
 
Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation n’était pas saisie de la question de la prescription, mais on rappellera que l’action en fixation de l’indemnité d’occupation, après un refus de renouvellement, se prescrit par deux ans et que ce délai de prescription n’est pas interrompu par la procédure d’expertise concernant l’indemnité d’éviction
[4]. Lorsque l’action en paiement de l’indemnité d’occupation est atteinte par la prescription, l’indemnité d’occupation reste au même montant que celui du dernier loyer payé, ce qui peut, selon les cas, profiter soit au bailleur, si le loyer était élevé, soit au preneur, s’il était faible[5].
 
En résumé, si l’action en fixation de l’indemnité d’occupation est prescrite, cette dernière reste fixée à l’ancien prix. Si elle n’est pas prescrite, le nouveau montant sera dû, non pas à compter de la demande, mais à compter de l’expiration du bail.
 
 
 
II – LA TVA SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION
 
La Cour d’appel avait jugé que le locataire devait payer la TVA sur l’indemnité d’occupation.
 
La société locataire contestait ce point, mais son pourvoi est rejeté.
 
La Cour de cassation relève que le bail prévoyait que le loyer devait être majoré de la TVA et, en conséquence, approuve la cour d’appel d’avoir jugé que la TVA était due également sur l’indemnité d’occupation.
 
La Cour de cassation précise le fondement de cette solution : le maintien dans les lieux doit s’opérer aux clauses et aux conditions du bail expiré, ainsi que cela est prévu à l’article L. 145-28 du Code de commerce.
 
On peut toutefois se demander si la TVA serait due dans l’hypothèse où la cour d’appel ne l’aurait pas spécifié dans sa décision. Si le juge, en fixant l’indemnité d’occupation, ne précise pas que les charges et les taxes sont dues en sus, le sont-elles néanmoins de plein droit ?
 
Jusqu’à présent la réponse était négative. Lorsque les juges fixent une indemnité d’occupation sans rien préciser quant aux charges et taxes, l’indemnité d’occupation est réputée globale et il n’y a pas lieu d’y ajouter
[6].
 
L’arrêt commenté remet peut-être en cause cette jurisprudence, puisque la Cour de cassation semble considérer que le maintien dans les lieux « aux conditions et clauses du contrat de bail expiré », comme il est dit à l’article L.145-28 du Code de commerce, s’entend avec le maintien des charges et taxes prévues par l’ancien bail.
 
 
III – LA TAXE D’ENLÈVEMENT DES ORDURES MÉNAGÈRES
 
La cour d’appel avait condamné la société locataire au paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
 
L’arrêt est cassé sur ce point, au motif qu’aucune clause expresse du bail ne visait cette taxe.
 
Or, aux termes d’une jurisprudence constante, seules les charges et taxes expressément prévues par le bail sont dues par le preneur. Cela a été jugé pour la TVA
[7] et également pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères[8].
 
Pour que le remboursement soit dû par le preneur, il ne suffit pas que la charge ou la taxe litigieuses correspondent à un service dont profite le locataire. Il faut une stipulation expresse du bail imposant ce remboursement.

 
[1] Sur la question, voir notre étude : Les indemnités d’occupation de locaux commerciaux, Gaz. Pal. 2006, doctr. p. 3813.
[2] CA Paris, 16ème ch. B, 9 janv. 1998, Loyers et copr. 1998, n° 299, note Ph.-H. Brault ; Cass. 3e civ. 7 janv. 2009, Administrer mars 2009, p. 42, note J.-D. Barbier.
[3] Cass. 3e civ. 20 mai 1980, n° 78-16116, Bull. cass. n° 102, p. 75.
[4] Cass. 3e civ. 15 févr. 1995, Administrer juill. 1995, p. 29, note J.-D. Barbier ; Cass. 3e civ. 19 déc. 2001 Administrer févr. 2002, p. 18, note J.-D. Barbier.
[5] Cass. 3e civ. 14 mars 2019, n° 18-11991.
[6] CA Paris, 16e ch. A, 29 mars 2000, Administrer juill. 2000, p. 26 ; CA Paris, 16e ch. A, 14 juin 2006, RG 06/00196 ; CA Paris, 16e ch. A, 27 juin 2007, RG 07/04407.
[7] Cass. 3e civ. 27 juin 2001, n° 99-19007.
[8] Cass. 3e civ. 13 juin 2012, n° 11-17114, Gaz. Pal. 30 juin 2012, p. 15 ; Cass. 3e civ. 18 nov. 1998, Gaz. Pal. 26 oct. 2000, p. 46, notes J.-D. Barbier.

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