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Par Philippe-Hubert BRAULT
L'indemnité d'éviction
Sur la portée des dispositions de l'ancien article 7 alinéa 1 du décret et l'absence d'accord explicite des parties sur un bail renouvelé pour une durée de douze années.
Sur les difficultes de procedure decoulant de l'absence de diligence des parties après expertise
Sur l'application de la méthode hotelière et de l'incidence des travaux réalisés par le preneur
Sur les conditions d'application de la loi du 1er Juillet 1964 et l'article 23-3 alinéa 2 du décret aux baux hotelier
La résiliation du bail pendant le maintien dans les lieux du preneur
L'adaptation des lieux loués à leur destination contractuelle et la fixation du loyer en renouvellement
Sur les conséquences de la notification du congé par le preneur au gestionnaire de l’immeuble
Sur différents motifs de déplafonnement et notamment l’augmentation des charges de copropriété ou de l’impôt foncier.
Sur les intérêts dus par le bailleur après fixation de l’indemnité d’éviction

Par Jehan-Denis BARBIER
Les facteurs locaux de commercialité
Le loyer entre plafond et marché
Fixation vaut condamnation
La révision triennale du loyer du bail commercial à la hausse
Vente de l'immeuble
Loyer variable
Hôtels
Clause d'enseigne
Cession
Bureaux

Baux Commerciaux Sur les difficultes de procedure decoulant de l'absence de diligence des parties après expertise

SUR LES DIFFICULTÉS DE PROCÉDURE DÉCOULANT DE L'ABSENCE DE DILLIGENCE DES PARTIES APRÈS EXPERTISE

Procédure. Juge des loyers commerciaux. Avis adressé par le Secrétariat-Greffe après dépôt du rapport. Absence de diligence des parties. Jugement rendu en l'absence de mémoire après expertise. Nullité. Evocation (non). Effet dévolutif de l'appel. Absence de régularisation par échange de mémoires en cause d'appel.

CA Paris, 16ème Ch. A, 10 janvier 2001, Aubry c/ Perot (Juris-Data n° 134342).

L'avis devant, selon les dispositions de l'article 30-1 du décret du 30 septembre 1953, être adressé aux parties par le Greffe après dépôt du rapport d'expertise, n'a pour but que d'informer celle-ci du délai d'échange de mémoires et non de la nécessité de cette formalité.

Si les mémoires des articles 29 et 29-1 du décret ne sont pas des actes de procédure et n'ont pas pour effet de saisir le juge des loyers commerciaux, lequel est saisi par la remise au Greffe de l'assignation conformément aux dispositions des articles 29-2 dernier alinéa et 791 du Nouveau Code de Procédure Civile, le juge, conformément à l'article 483 du Nouveau Code de Procédure Civile, n'étant pas dessaisi par l'éventuelle décision d'expertise prise en application de l'article 30-1 du décret, il n'en demeure pas moins que l'échange de mémoires est une condition essentielle au prononcé de la décision du juge des loyers, puisque celui-ci ne peut statuer, saisi aux termes de l'article 29 du décret, que sur mémoire.

Il s'ensuit que l'absence de mémoire, qui ne peut être suppléé par un échange de conclusions, affecte le jugement en l'espèce d'une irrégularité de fond et le rend nul et de nul effet, la procédure antérieure au dépôt du rapport d'expertise étant en revanche valable.

L'évocation suppose, en vertu de l'article 568 du Nouveau Code de Procédure Civile, que le jugement déféré à la Cour ait ordonné une mesure d'instruction ou ait statué sur une exception d'incompétence ayant mis fin à l'instance : tel n'étant pas le cas en l'espèce, l'évocation n'a pas à être envisagée.

L'appel tendant en l'espèce à l'annulation du jugement a, conformément à l'article 562 du Nouveau Code de Procédure Civile, déféré à la Cour la connaissance de l'ensemble des dispositions du jugement; toutefois, la Cour ne peut, pas plus que le juge des baux commerciaux, valablement statuer au fond dans la mesure où elle ne pourrait le faire qu'au vu des mémoires et qu'aucune régularisation par échange de mémoires en cause d'appel n'est intervenue.

Il ne sera donc pas statué au fond nonobstant la dévolution de l'affaire en son entier.

NOTE :
La notification du Mémoire dans la procédure de fixation du loyer en révision ou en renouvellement est régie par les articles 29-1 et 29-2 du décret, prochainement codifiés. Près de trente années après le décret du 3 juillet 1972, une abondante jurisprudence témoigne des difficultés procédurales qui en découlent encore à une date récente (Cass. civ. 18 novembre 1998, Loyers et copr. 1999, n° 42; Cass. ass. plen. 23 février 2001, Loyers et copr. 2001, n° 120, note PHB; C. Paris, 16ème Ch. A, 13 octobre 1999, Loyers et copr. 2000, n° 45; C. Paris, 16ème Ch. A, 24 mai 2000, Loyers et copr. 2001, n° 68.
A la suite du dépôt du rapport d'expertise, l'article 30-1 alinéa 5 du décret fait obligation au Secrétariat-Greffe d'aviser les parties ou leurs avocats de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après exécution de la mesure d'instruction devront être échangés....
De son côté, l'article 29-1 dispose que les mémoires rédigés après l'exécution d'une mesure d'instruction peuvent ne comporter que les explications de droit ou de fait....
La Cour de cassation a estimé que le dépôt de conclusions non signifiées selon les modalités prévues à cet effet pour le mémoire ne remplissaient les exigences du texte en faisant grief à la Cour d'appel d'avoir estimé que l'omission de cette formalité était sans incidence sur la saisine du juge et n'affectait pas la régularité de la procédure (Cass. civ. 24 juin 1998, Loyers et copr. 1999, n° 69, obs. PHB).
La décision ci-dessus publiée a été amenée à statuer sur plusieurs questions consécutives à la défaillance procédurale des deux parties après expertise dans des circonstances qui paraissent exclusives cette fois de la signification erronée de conclusions.
1.- La Cour estime que l'avis adressé par le Greffe dans les termes de l'article 30-1 du décret n'a pour but que d'informer celle-ci du délai d'échange des mémoires et non de la nécessité de cette formalité....

Ceci paraît découler effectivement de la rédaction du texte, mais encore faut-il que l'avis du Secrétariat-Greffe parvienne effectivement à la partie concernée ou à l'avocat dont l'intervention a été notée par le Greffe, dans la négative il a été jugé que la mention erronée du nom de l'avocat du demandeur, erreur matérielle qui avait eu pour conséquence que ni le demandeur, ni son avocat n'avaient été avisés de la date d'audience à la suite du rapport d'expertise, devait entraîner la nullité de la décision rendue (C. Montpellier, 1ère Ch. B, 11 janvier 2000, Juris-Data n° 110 090).
En l'espèce, la Cour retient que le Greffe n'avait donc pas à informer le destinataire de cet avis de l'obligation impérative de notifier un mémoire après expertise....
2.- L'arrêt examine alors la situation créée par l'absence de mémoires émanant de l'une ou de l'autre des parties après dépôt du rapport au Secrétariat-Greffe.
Il est fait tout d'abord allusion au fait que les mémoires ne constitueraient pas des actes de procédure, la saisine du Tribunal n'intervenant que par la remise au Greffe de l'assignation : cette question ne se pose que pour le mémoire préalable dont la notification doit précéder d'au moins un mois la saisine du Tribunal, encore que cette question demeure discutée (Cf. sur ce point : Cass. civ. 6 juin 1984, Bull. Loyers 1984, n° 373, JCP éd. G 1984, IV, 259; C. Paris, 16ème Ch. A, 24 mai 2000, Loyers et copr. 2001, n° 68).
Mais en toute hypothèse, le Tribunal avait en l'espèce statué dans des conditions contradictoires à la suite des mémoires précédemment échangés en ordonnant la mesure d'instruction qui ne l'avait pas dessaisi, ainsi que l'a fait observer la Cour.
Dans ces conditions, les parties se trouvaient-elles dans l'obligation absolue de notifier à nouveau un mémoire postérieurement à l'avis donné par l'expert au Tribunal ?
La Cour estime que ce nouvel échange de mémoires est une condition essentielle affectant la décision rendue d'une irrégularité de fond, rendant nulle et de nul effet la procédure subséquente au dépôt du rapport.
Quelles que soient les circonstances particulières de l'espèce sur lesquelles on ne dispose pas, à la lecture de l'arrêt, d'éléments d'information très complets, il reste que cette motivation conduit à s'interroger sur le sort des instances lorsque l'une des parties ne fait aucune diligence pour notifier un mémoire : la procédure sera-t-elle désormais paralysée par le plaideur négligent ?
Si le rejet des notes ou des conclusions paraît s'imposer en raison des dispositions des articles 29-1 du décret et de la jurisprudence de la Cour de cassation, on peut se demander pour quel motif le juge des loyers commerciaux dès lors qu'il en serait requis ne pourrait statuer, après dépôt du rapport, au vu des mémoires précédemment échangés antérieurement au jugement avant dire droit.
La rédaction de l'article 30-1 alinéa 5 du décret fait allusion, comme la Cour l'a relevé, au délai dans lequel les mémoires devront être échangés sans pour autant que ce texte, ni davantage d'ailleurs les dispositions de l'article 29-1 concernant les mémoires en réplique ou ceux rédigés après l'exécution d'une mesure d'instruction, ne laisse supposer l'existence d'une obligation impérative susceptible de vicier la procédure.
3.- L'arrêt s'est en outre prononcé à la fois sur une demande d'évocation fondée sur les dispositions de l'article 568 du Nouveau Code de Procédure Civile dont les conditions n'étaient à l'évidence pas remplies, de même que sur l'effet dévolutif de l'appel, l'article 562 du Nouveau Code de Procédure Civile disposant que la dévolution s'opère pour le tout lorsque l'appel n'est pas limité à certains chefs, lorsqu'il tente à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
Par application de ce texte, la Cour estime que l'ensemble des dispositions du jugement se trouvent portées à sa connaissance, tout en relevant qu'elle ne pourrait valablement statuer au fond "dans la mesure où elle ne pourrait le faire qu'au vu des mémoires et qu'aucune régularisation par échange de mémoires en cause d'appel n'est intervenue...".
Cette décision peut être rapprochée d'un arrêt rendu par la Cour de Chambéry le 11 mai 1999 (Loyers et copr. 1999, com. 268) qui avait estimé que de telles dispositions concernant l'échange des mémoires après dépôt d'un rapport d'expertise était d'ordre public, si bien que l'omission de cette formalité devant la Cour rendait les conclusions échangées inopérantes, dans la mesure où l'article 33-2 du décret (non codifié ni abrogé en l'état) prévoit qu'en cas d'appel les dispositions des articles 30-1 et 33-1 ci-dessus sont applicables.
En analysant cette décision, nous avions estimé que dans la mesure où l'article 33-2 renvoie à la fois aux articles 30-1 et 33-1 (ce dernier texte concernant la rémunération de l'expert), il semblait que la portée de ce texte soit limitée lorsqu'une mesure d'instruction est ordonnée par la Cour aux modalités spécifiquement prévues pour les mesures d'instruction par l'article 30-1 dont l'alinéa 5 apparaît manifestement inapplicable dans cette hypothèse.
Quoi qu'il en soit, l'imbroglio créé par ce texte rend souhaitable sa modification dans le cadre de la codification en cours et l'on ne voit pas comment, dans le cadre d'une instance au fond pendante devant la Cour, l'une des parties ou son avocat pourrait valablement signifier un mémoire après expertise, alors même que la procédure reste du seul ministère des avoués en l'étude desquels élection de domicile est faite.


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