Ceci découle :
- du fait que l'accession, suivant la convention des parties, n'intervient qu'en fin de bail, voire en fin de jouissance ou au départ du preneur selon la rédaction adoptée par les conventions locatives,
- mais aussi des dispositions de l'article 27 dernier alinéa du décret, selon lesquelles les investissements du preneur, ni les plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours, ne peuvent être pris en compte pour le calcul de la valeur locative....
C'est donc essentiellement à l'occasion du renouvellement que la question peut être posée :
Le bailleur peut-il tirer argument des travaux réalisés, soit en tant qu'élément de fixation de la valeur locative, soit au titre d'une demande de déplafonnement, comme c'est le cas le plus souvent ?
L'article 1719 du Code civil fait obligation au bailleur de délivrer la chose louée et de l'entretenir en vue de servir à l'usage auquel elle a été louée, référence implicite à l'adéquation des lieux loués avec le commerce exercé...
Mais ces dispositions sont en principe étrangères aux critères de fixation du loyer du bail renouvelé, le décret du 30 septembre 1953 comportant des dispositions spécifiques et par définition dérogatoires au droit commun....
Voici bientòt trente années que le décret du 3 juillet 1972 a introduit dans le statut des baux commerciaux une liste des critères permettant d'apprécier la valeur locative, de même que les dispositions spécifiques au plafonnement du loyer en renouvellement (articles 23 à 23.6). L'article 23.1 afférent aux caractéristiques des lieux loués fait référence d'une façon explicite à leur adéquation avec leur destination contractuelle :

• l'alinéa 3 fait référence à l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux
• l'alinéa 4 fait référence aux rapports entre ces différentes dimensions, de la conformité de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée
• l'alinéa 6 mentionne la nature et l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire

• l'état des lieux à la prise de possession du preneur
• l'état des locaux à la date du renouvellement

1.- Un premier arrêt rendu le 31 octobre 1989 (D. 1990, somm. comm. p. 254, note Rozès) a estimé "qu'était légalement justifiée la décision qui avait relevé que les travaux exécutés étaient nécessaires pour rendre les lieux loués adaptés à leur destination contractuelle et qu'ils ne constituaient pas des améliorations apportées en cours de bail....".
M. le Professeur Rozès, commentant cette décision, l'avait estimé pleinement justifiée, car les travaux de mise en conformité sont des travaux nécessaires à l'exécution de l'obligation de délivrance qui est à la charge du bailleur par l'application de l'article 1719 du Code civil.
Mais cette analyse ne paraìt pas convaincante dans la double mesure où :

• d'une part, la référence faite aux travaux de mise en conformité au regard de l'article 1719 du Code civil découlait d'une modification assez récente de la jurisprudence de la Cour de cassation qui concernait les seuls travaux de mise en conformité avec les normes administratives, en validant d'ailleurs les clauses expressément dérogatoires à l'obligation du propriétaire
• d'autre part, seuls les critères limitativement énumérés par l'article 23 du décret du 30 septembre 1953 peuvent être retenus dans le cadre de l'appréciation de la valeur locative et ce, au regard des clauses et conditions du bail

2.- Un second arrêt rendu le 10 avril 1991 par la 3ème Chambre civile (Rev. Loy. 1991, p. 285) approuve la Cour d'appel d'avoir retenu que les travaux permettant le réaménagement d'un local affecté auparavant à usage de café-restaurant en vue d'une activité totalement différente, constituaient des améliorations notables, l'accession intervenue lors du premier renouvellement entraìnant ainsi le déplafonnement à l'occasion du second renouvellement consécutif à l'exécution des travaux.
Cette décision se plaçait donc dans le cadre de l'application habituelle des dispositions de l'article 23.3 alinéa 2 selon la jurisprudence des Cours d'appel et de la Cour de cassation.

3.- Un arrêt rendu le 3 avril 1996 (Loyers et copr. 1996, comm. 312) s'est placé dans la même perspective dans la mesure où, à la suite de travaux réalisés en vue d'aménager des locaux à usage de restaurant, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi dont elle était saisie en ces termes :
"Ayant retenu que les travaux réalisés étaient nécessaires à l'exploitation du restaurant et que les améliorations réalisées par le preneur ne pouvaient donc être prises en considération pour le calcul du nouveau loyer, la Cour d'appel a légalement justifié sa décision sans avoir à procéder à une recherche que ces constatations rendaient inopérantes..."
La notion d'agencement réalisé à l'entrée dans les lieux par le preneur pour les mettre en adéquation avec la destination contractuelle, n'avait pas été, semble-t-il, soumise à l'appréciation des Juges du fond et par voie de conséquence de la Cour de cassation, le pourvoi faisant grief à la Cour d'appel de ne pas avoir précisé en quoi les travaux constituaient des améliorations et non de simples aménagements.

4.- Mais un arrêt récent (Cass. 3ème civ. 30 juin 1999, Loyers et copr. 2000, comm. 12) reprend d'une façon plus explicite encore l'idée de l'incompatibilité entre les travaux d'agencement initiaux et la notion d'amélioration.
La Cour d'appel avait estimé que les importants travaux d'agencement et d'adaptation à la nouvelle activité réalisés par le preneur en vue de substituer à un commerce de boucherie celui de restaurant-bar, étaient d'une ampleur suffisamment significative pour qu'ils constituent des travaux d'amélioration permettant ainsi d'entraìner le déplafonnement à l'occasion du second renouvellement.
La Cour de cassation censure cet arrêt sous la motivation suivante :
"En statuant ainsi, sans préciser la consistance des travaux effectivement réalisés et alors que les travaux de mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle ne constituent pas des améliorations, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision...."
On peut sans doute faire grief à cette décision d'avoir fait référence à des travaux "de mise en conformité des lieux" et non à des travaux permettant l'adaptation des lieux loués à leur nouvelle destination : en effet, il ne faut pas confondre les travaux de mise en conformité avec les normes administratives qui s'imposent en toute hypothèse à l'occasion de la création d'une nouvelle activité dans un local et des travaux de transformation incluant le cas échéant des embellissements qui s'ajoutent aux précédents....
Mais au-delà de cette remarque, on peut s'interroger sur l'adéquation d'un tel principe avec la jurisprudence habituelle de la Cour de cassation, concernant les constructions édifiées par le preneur sur le terrain loué et ce, qu'il s'agisse d'une construction édifiée sur un terrain loué nu (article 1-2° du décret) ou d'une construction venant s'ajouter à d'autres bàtiments existants....
En effet, la Cour de cassation retient d'une façon constante que de telles constructions constituent des améliorations et ce, en dépit :

• du fait qu'elles entraìnent nécessairement des modifications notables des caractéristiques des lieux loués
• des conséquences de l'accession susceptible de jouer dès l'expiration du bail initial et ce, quelles que soient les conséquences qui en découlent au titre de la valeur locative...

1.- La 16ème Chambre B de la Cour de Paris a successivement :

• suivant arrêt rendu le 11 décembre 1992 (Loyers et copr. 1993, comm. 395) estimé que les très importants travaux que le preneur avait accepté contractuellement d'assumer à l'entrée dans les lieux, doivent être qualifiés, à défaut d'autres preuves de travaux d'aménagement et d'embellissement, puisqu'ils étaient destinés à mettre les lieux en conformité avec l'objet social du preneur et avec leur destination contractuelle, le déplafonnement étant donc justifié par l'application de l'article 23.3 alinéa 2 du décret.
• suivant arrêt du 16 mars 1995 (Loyers et copr. 1995, comm. 327, Obs. C. Mutelet), statuant sur le renouvellement d'un bail portant initialement sur un local à usage de cinéma, dont l'exploitation avait cessé plusieurs années avant la prise à bail des locaux par un nouveau locataire qui les avait aménagés en vue d'une nouvelle destination agréée par le bailleur, écarté la demande de déplafonnement, en relevant que les travaux réalisés par le preneur ne constituaient pas des améliorations au sens de l'article 23.3 du décret, mais une mise en conformité nécessaire pour rendre les lieux loués adaptés à leur destination contractuelle.
• suivant arrêt du 5 novembre 1999 (Administrer janvier 2000, p. 24, Obs. Boccara-Sainturat), estimé que les travaux réalisés par le preneur, après résiliation anticipée du bail et restitution d'une partie des locaux, ont consisté à remettre en état les lieux pour les rendre exploitables et conformes à leur destination contractuelle sans avoir modifié les caractéristiques au sens de l'article 23.1.

2.- La 16ème Chambre A de la Cour de Paris a successivement estimé :

• par un arrêt du 4 février 1997 (Administrer juin 1997, p. 30, Obs. Boccara-Sainturat), que le propriétaire ne pouvait sérieusement se prévaloir d'améliorations s'agissant de travaux destinés à rendre les lieux conformes à leur nouvelle destination contractuelle.
• par un arrêt du 5 mai 1999 (AJDI 1999, p. 715) que les travaux d'aménagement effectués par le preneur constituaient une modification notable des éléments de l'article 23.3 du décret du 30 septembre 1953 et qu'en l'absence de dispositions d'ordre public imposant des travaux réalisés par le preneur, rien n'interdisait aux parties de mettre à la charge de ces derniers les travaux de mise en conformité nécessaires à l'activité envisagée. Il ne s'agit pas de travaux entrant dans le cadre de l'obligation de délivrance du bailleur, et ces travaux peuvent être invoqués pour majorer le loyer.

3.- La Cour de Rennes, suivant arrêt du 30 juin 1999 (Juris-Data n° 044920), tout en relevant qu'il s'agissait de travaux d'adaptation des lieux à leur destination contractuelle, relève que dans la mesure où le bailleur n'y a pas participé financièrement, les travaux ne peuvent être la cause du déplafonnement du prix du loyer lors du premier renouvellement du bail, en application de l'article 23.3 alinéa 2 du décret.
On peut s'interroger sur la persistance de telles divergences d'appréciation en présence de la formulation péremptoire de l'arrêt récemment rendu par la Cour de cassation le 30 juin 1999 (Cf. supra), mais il est intéressant de souligner que les hésitations des différentes Cours d'appel ne sont pas limitées aux seuls travaux exécutés par le preneur à l'entrée dans les lieux. Cette question peut aussi être évoquée :

• soit en cas de changement d'activité en cours de bail découlant soit d'un accord conclu avec le bailleur à l'occasion d'une cession, soit du large éventail d'activités autorisées, voire d'une despécialisation plénière
• ou d'une façon plus générale, à l'occasion de tous travaux entraìnant des réagencements à l'occasion desquels l'une ou l'autre des parties entendrait invoquer le bénéfice du principe posé par la Cour de cassation

• un arrêt de la 16ème Chambre A de la Cour de Paris du 27 mai 1998 (Administrer aoùt-septembre 1998, p. 39) a statué sur la fixation d'un loyer en renouvellement à la suite de transformations réalisées au cours de l'avant dernier bail comportant en l'installation d'un escalier aux lieu et place d'une échelle de meunier avec aménagement de la cave en espace de laboratoire pour préparations pharmaceutiques : la Cour a estimé qu'il s'agissait d'améliorations constituant de véritables travaux de mise en conformité des lieux à leur destination, puisqu'aussi bien l'activité de laboratoire pour préparations magistrales est incluse dans celle autorisée de pharmacie : elle en a donc conclu qu'il convenait de plafonner le loyer en renouvellement.
• dans le cadre de travaux entrepris par le preneur en cours d'un bail portant sur la transformation d'un ancien cabaret et établissement de nuit en restaurant-pizzéria, la 16ème Chambre B de la Cour de Paris, suivant arrêt du 12 mas 1999 (Loyers et copr. 1999, comm. 239, Obs. Ph.H.B) distingue entre les travaux nécessaires pour l'adaptation des locaux à leur nouvelle destination et ceux qui peuvent constituer une amélioration notable, en l'occurrence rejetée faute de présenter un impact suffisant.